[생활법률] 주택 임대차 보호법

등록일 2003.07.01 한글 (hwp) | 12페이지 | 가격 1,000원

목차

1.주택임대차보호법 왜 만들었나?
2.주택임대차보호법의 내용
3.사례
4.주택임대차보호법과 상가임대차보호법의 차이점
5.계약의 갱신
6.최우선변제
7.개정된 주택임대차보호법 안내
8.임대차등기 명령제도 시행
9.묵시적 계약 갱신시 효력 발생시점 연장
10.전세소송분쟁 즉각 해결
11.2년 미만 전세계약 가능
12.경매 우선 변제권 인정
13.주택임대차 보호법 현행 . 개정안 비교

본문내용

3. 주택임대차보호법의 보호내용

주택임차권의 대항력
주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마 친 때에는 그 다음날로부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 제3자에 대하여 효력이 생간 다 함은 임대인 이외의 자에 대하여도 세든사람은 그 주택의 임대차관계를 주장할 수 있다 는 의미이며 이것은 결국 임대차 기간중 임대주택의 소유자가 변경되는 경우에도 임대인의 지위가 신소유자에게 포괄적으로 승계됨으로써 임차인은 계약 기간동안(보증금을 준 경우 에는 그 보증금을 반환받을 때까지) 그 집에서 쫓겨나지 않고 생활할 수 있다는 것이다.
그러나 주의할 일은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류, 압류등기, 가등기 등이 행하여졌고 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하 여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유권자에 대하여 대항할 수 없다. 따라서 타인의 주택을 임대차하고자 할 때에는 최소한 등기부를 열람하여 저당권 설정이나 가등기 여부 등을 확인할 필요가 있다.

임차주택양수인의 임대인지위 승계
"임차주택의 양수인"이라 함은 매매, 교환 등 법률행위에 의하여 임차주택의 소유권을 취 득한 자는 물론 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의하여 임차주택의 소유권을 취득한 자를 말한다. 그러나 여기서 주의하여야 할 점은 임차주택의 양수인이라고 하여 모 두 임대인의 지위를 계승하는 것은 아니라는 것이다. 즉, 앞에서도 설명한 바와 같이 임차 권보다 선순위인 저당권 또는 가등기 등에 기하여(경매 또는 본등기의 이행방법으로) 소유 권을 취득한 사람은 그 임차주택의 양수인인 것만은 틀림없으나 임차인은 그들에 대하여 임차권을 주장할 수 없으므로 이들은 "임차주택의 양수인"에 포함시켜서는 아니된다.
임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 것은 종전 임대차계약서에서 정하여진 권리와 의무를 모두 이어받는 것으로 임차주택의 소유권변동 후에 발생할 차임청구권이 양 수인에게 이전하는 것은 당연하지만 그 전에 이미 발생하였으나 아직 지급되지 아니한 차 임청구권은 종전 임대인에게 이미 구체적으로 발생하였던 채권이므로 양수인에게 당연히 계승되는 것은 아니라고 보아야 할 것이다. 또한 보증금 또는 전세금반환채무는 임차주택 의 반환 채무와 동시 이행관계에 있으므로 당연히 새로운 양수인이 부담하여야 한다.
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