[부동산정책]아파트 후분양 제도 정착의 조건

소개글

아파트 후분양제가 도입되어 2012년부터 정착화 될 계획이다. 이 글은 아파트 후분양제도의 정착을 조건을 살펴 본다. 건설업계는 수요예측, 프로젝트 파이낸싱, 대형 시행사, 공동사업, 수요자의 입장에서는 금융부담에 따른 모기지론의 활성화, 청약예금을 통한 청약제도의 소멸을 중심으로 알아본다

목차

1. 선분양제도와 후분양제도
(1) 선분양
(2) 후분양

2. 후분양제도 정착
(1) 건설회사 : 수요예측, 프로젝트 파이낸싱, 대형건설사
(2) 수요자 : 청약제도, 주택담보대출의 변화

본문내용

현재의 선분양제는 주택의 공급을 늘리기 위한 고심에서 나왔다. 과거 한국은 건설자금 수요를 충족시킬 만한 축적된 자본이 없었다. 그래서 미리 돈을 받고 집을 짓기 시작한 것이다. 선수금이라는 것은 파는 사람의 파워가 있을때에 가능한 것이다. 건설회사 즉, 공급자 입장에서 기획된 제도이다. 물론 건설업자는 그 대가로 정부에게 분양가 규제라는 채찍을 받아 들였다. 하지만 이제는 분양가가 자율화되어 노무현 정부가 들어서면서 (로드맵을 통한) 아파트의 후분양제도를 도입하기에 이르렀다.
선분양제는 소비자에게는 불편한 제도이다. 일단 물건을 보지도 않고 산다는 점을 들 수 있다. 또한 시행사가 부도가 난다면 주택보증보에 가입되어 있지만 입주시기나 여러 어려움을 겪게 된다. 또한 경제전반에 걸쳐서도 분양가 규제를 통한 낮은 분양가와 입주시기의 2~3년 전에 계약이 일어나므로 그 기간만큼의 자연적인 프리미엄에 투기심리가 가세하여 급격한 아파트 가격 상승이 일어나는 폐해가 있다.
외국은 선분양, 후분양의 개념이 없다고 한다. 그건 당사자의 자유이기 때문이다. 선 분양을 하더라도 중간에 계약을 파기하면 그것으로 권리 관계는 종결된다. 그 권리를 다시 제3자에게 파는 "전매"라는 것이 없다. 분양을 받은 자는 계약의 당사자로 분양대금을 지급하지 않으면 그는 권리를 잃는 것이고 건설업자는 돈을 못 받는 것이다. 또한 선진국은 주택금융이 활성화 되어 있으므로 프로젝트 파이낸싱을 통하여 건설하므로 수요자의 자금을 크게 요구하지도 않는다. 그곳에 투자하기 위하여 대기중인 자금이 충분하기 때문이다.
선분양제도는 대지의 소유권을 확보하고 분양보증을 하면 착공과 동시에 분양받을 사람을 모집할 수 있다. 강제사항이 아니라 허용사항이지만 20여년 동안 아파트 분양시장은 선분양으로 이루어져 왔다. 소비자는 계약금 쪼로 20퍼센트 정도를 미리 납부하고 분양청약을 한다. 청약에 당첨되면 청약자는 중도금을 은행에서 대출을 받아 건설사에 지급한다. 주택보증공사가 주택보증을 해주고 시행사는 토지를 공급하고 건설사는 아파트를 짓는다. 분양대금으로 공사를 수행하다 부족한 자금은 건설사가 회사채 등을 발행하여 마련한다.

참고 자료

없음