정비사업구역 내 세입영업자의 재개발사업 추진 찬반에 미치는 영향요인 분석

소개글

Urban redevelopment projects goes in the way of overall tearing down, so the existing business people have to move. Since it usually takes 2 years from tearing down to completion, business people within the project areas are forced to choose to resettle (after staying in a temporary place), move the whole workplace, shut down, or change her/his business. Consequently, there have been a tension between proponents and opponents of such projects. Especially, under current legal system, consideration for business tenant is very limited, which sometimes becomes big conflicts, such as the Yongsan incident. Yet, we need to understand more about such tension, especially business tenants` concern. This study analyzed factors affecting business tenants` inclination for a urban redevelopment projects. Understanding the factors would help alleviate conflicts. We conducted a survey of business tenants in four urban redevelopment projects (355 effective answers) and used Logistic Regression Model to analyze factors. We used three types of independent variables; business environment, individual characteristics, and economic characteristics. We found that manufacturing businesses, compared to non-manufacturing business, are likely to object to the project because of reloaction difficulties. We also found that if a business has stronger link with other businesses in the same project area, it tends to show objection. Business premium also make businesses to oppose the redevelopment. Second, the more sale a business has, the more objection it shows. In terms of a social view, if a person live and do business in a project area, s/he is more like to object the redevelopment project. Double suffering of moving business and residence at the same time perhaps makes them feel burdened. We suggests that, for the sake of reduction of tension and realization of project, the compensation for business needs to be linked to business` financial data (plus tax data).

목차

정비사업구역 내 세입영업자의 재개발사업 추진 찬반에 미치는 영향요인 분석 / 양성돈 ; 김창석 ; 강명구 1
Abstract 1

I. 서론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 2
3. 이론적 고찰 3
4. 변수의 설정 5

II. 본론 6
1. 연구가설 및 추정모형설정 6

III. 실증분석 7
1. 기술통계 7
2. 모형의 검증 및 추정결과 8

IV. 결론 10
인용문헌 11

본문내용

도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능을 회복하기 위하여 서울의 기성시가지에서 추진되고 있는 정비사업은 노후화된 주거환경을 개선하고 기반시설을 확충 하는 등 긍정적인 측면도 있지만 무리한 사업추진이나 사업주체(조합)와 세입자(가옥 및 상가세입자)간의 보상이나 이주대책의 문제로 인해 용산참사1)와 같이 사회문제를 야기하는 부정적 측면도 또한 지니고 있다.
이러한 갈등을 해결하기 위해 관련 법률 상 이주대책 및 보상에 대한 규정은 가옥세입자의 경우 임대주택입주권과 함께 새집을 얻기 위한 ‘주거이전비’(4개월분)와 ‘이사비’를 지급받도록 하고 있으나 세입영업자에게는 영업손실에 대한 보상규정에 따라 4개월분의 ‘휴업보상금’과 ‘이사비’를 보상하도록 하는데 그치고 있다.
법률 상 이주대책 및 보상에 대한 규정에도 불구하고 정비사업이 추진되는 많은 사업장에서 조합과 세입자간의 대립과 갈등이 심화되고 있는 근본적인 원인은 ‘돈’이다. 토지와 건물을 소유한 조합원들은 보상비용을 줄여 최대의 개발이익을 창출하는 것을 희망하고 있으며 세입자들은 생존권과 더불어 한 푼이라도 더 받아 내야한다는 식의 좀 더 많은 보상을 원하고 있어 어느 한쪽이 득을 보면 다른 한쪽이 손해를 보는 ‘제로섬’ 게임이라 볼 수 있다.
조합과 세입자간의 대립과 갈등에 있어 주거세입자들로 인한 문제보다 소규모 점포 또는 상가를 임차하여 영업행위를 하는 세입영업자들의 문제가 더욱 복잡하다고 볼 수 있다. 세입영업자들의 대부분이 도시에서 쇠퇴하거나 영세한 업종으로 영업을 하고 있으며, 정비사업 진행시 점포(상가)의 철거로 인해 생계유지를 위한 영업행위를 할 수 없어 사업진행시 사업주체가 주는 보상으로는 생계와 주거를 이어갈 수 없는 입장이다.
또한 ‘권리금’ ‘시설투자비’ 등은 현실적으로 보상이 불가능하여 사업주체와 합의를 도출하기가 어려운 구조이다. 용산 4구역2) 사례에서 볼 수 있듯이 조합과 마찰을 빚은 세입자는 보상이 이루어지지 않은 127명(상가세입자 88명, 주거세입자 39명)으로 주거세입자보다 상가세입자의 불만이 더 크게 나타난다고 볼 수 있다.
이러한 배경에서 본 연구는 정비사업구역 내에서 영업행위를 하는 세입영업자를 대상으로 설문지를 이용하여 정비사업의 찬․반 요인에 영향을 미치는 요인을 검토하여 보고 이러한 요인들이 변화함에 따라 재개발사업 추진에 있어 찬․반에 요인이 어떻게 달라지는 지를 분석하고자 한다.
궁극적으로는 재개발사업 추진의 찬․반에 영향을 주는 요인의 변화를 살펴봄으로써 세입영업자와 조합 간의 갈등을 근본적으로 해결할 수 있는 정책적 대안을 모색하고자 한다.

참고 자료

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