[부동산학]반값 아파트의 전제조건과 서민 주택문제 실태 및 해결방안

소개글

- 반값 아파트 실현 가능성과 문제점 대책 분석
- 환매조건부와 토지임대부 주택 분양 방식 비교
- 서민아파트 대책과 문제점 분석
- 정부의 1.11 부동산 대책 - 분양가 내용과 영향분석
- 민간 아파트 분양가 공개와 땅 값의 감정가 기준이 미치는 영향(♥)

●●결 론 [반값 아파트의 전망과 기대(나의 생각)]●●
『쇼를 하라 쇼를! 이란 말이 있다 반값아파트가 해프닝 돼 버린 것 같다. 서민의 기대 속에 건설된 이른바 [반값 아파트]의 실제 가격이 일반 아파트와 큰 차이가 없는 것으로 나타났다. 대한주택공사가 분양하는 경기 군포시 부곡지구의 환매조건부 아파트 분양가격은 공공택지 아파트 분양가의 90% 선에서 결정됐다. 분명 반값 아파트는 아니다. 아파트 원가 구조를 보면 그럴 수밖에 없다. [토지가격+건축비]가 아파트 원가인데 건축비가 지방에서는 60∼65%, 수도권에서는 50∼55%를 차지한다. 건축비만 받아도 반값이 넘는다. 주공은 통상 토지가격을 조성원가의 110% 선에서 결정했으나 이번에는 원가의 90% 수준으로 낮췄다. 그 손실분은 세금으로 보전해야 한다. 그러고도 분양가가 공공 아파트의 90% 선인 것이다.

주공이 일정 기간 경과 후 토지소유권을 되찾아 오는 환매조건부가 아닌, 계속 주공 소유로 두는 토지임대부 아파트의 경우 분양가는 60%가량으로 떨어지지만 입주자는 토지임차료를 내야 한다. 84m²(25.7평) 규모의 월 임차료는 연 4% 금리를 적용해 42만5000원이다. 환매조건부, 토지임대부 모두 근본적으로 반값이 될 수 없는 구조다. 더구나 이런 아파트를 지을 수 있는 땅이 많지 않다. 토지 소유권은 없고 건물 소유권만 있는 아파트를 반값 아파트라고 하는 것은 양복저고리만을 [반값 양복]이라며 파는 꼴이다. 같은 논리라면 월세를 받는 임대아파트는 [공짜 아파트]가 된다.

반값 아파트 해프닝은 한 야당 의원이 대표 발의한 후 각 당이 앞 다퉈 당론으로 채택하면서 시작됐다. 대선을 앞두고 깜짝 인기를 노린 정치권의 한건주의 식 날림공약이 주택법 개정으로 이어진 코미디다. 분양가 상한제나 각종 연금제도에서 보듯이 부동산 및 복지 분야에 이런 아귀 안 맞는 포퓰리즘 정책이 많다. 뻥튀기 공약은 국민 가슴에 헛바람만 불어넣었다가 실망을 안겨 주기 십상이다. 무리한 포퓰리즘 공약이 걸러지지 않고 정책으로 굳어지면 부작용과 후유증이 생기고 그 비용은 결국 애꿎은 국민 부담으로 돌아간다. 이번 대선 과정에서도 [반값 아파트]와 같은 조삼모사(朝三暮四)형 공약이 얼마나 기승을 부릴지 걱정스럽다. 말만 앞세우는 가짜 약을 파는 후보를 골라 분리수거해야 한다. 현혹되지 않은 혜안의 눈과 판단력이 우리국민에게 있다. 정당지지율과 다른 인물론도 중요하다.』

- 채권입찰제, 전매제한 확대와 영향분석

목차

1. 반값 아파트의 전제조건
1) 토지공사와 주택공사의 통합 문제
2) 택지 확보 문제
3) 땅에 대한 국민정서와 체면문제.
4) 용적률 400% 상향조정문제

2. 반값 아파트 실현 가능성과 문제점 대책 분석
1) 환매조건부와 토지임대부 주택 분양 방식 비교
2) 실효성 가능성 논란
3) 한국의 주택소유문화 변화
4) 파주 운정 지구 30평형에 적용시 예상 분양가
5) 중대형의 확대 필요성(전문가 의견)

3, 서민의 내 집 마련 꿈과 가능성 분석
4. 10년 내 중소형 아파트마련 프로그램
5. 전국 아파트 분양 값 현황
6. 투기과열지구 민간택지 분양원가 공개의 필요성(부문별 비교)
7. 아파트 분양값이 평당 분양가에 미치는 영향 분석
8. 우리나라의 주택분양제도 연도별 (규제 vs 완화)변화내용
9. 일반 공공택지의 분양가 추정과 기업이기주의 정경유착 비판

10. 정부의 1.11 부동산 대책 - 분양가 내용과 영향분석
1) 분양원가 공개 민간택지로 확대
2) 원가공개, 상한제 땅값은 감정가 기준
3) 분양가 공개와 땅 값의 감정가 기준이 미치는 영향
4) 채권입찰제, 전매제한 확대와 영향분석

[참고자료]

본문내용

1. 반값 아파트의 전제조건
부동산시장에 결정적인 영향을 미칠 반값 아파트 정책이 대선을 겨냥한 최대 핵심 어젠다로 떠오르고 있다. 수도권의 경우 아파트 분양가 가운데 땅값 비중이 60~70%에 이르므로, 분양할 때 땅값을 빼고 건물 값만 받으면 분양가는 절반 이하로 낮춰질 수 있다. 이것이 실행만 된다면 집 없는 국민에게는 매우 좋은 방안이 될 것이다. 그러나 반값 아파트 정책이 현실성을 갖춰 집 없는 국민에게 희망을 주고, 선심성 공약으로 비춰지지 않기 위해선 다음 문제가 해결될 수 있는지를 먼저 검토해야 한다.

1) 토지공사와 주택공사의 통합 문제
첫째, 반값 아파트 실행 주체인 토지공사와 주택공사의 통합 문제다. 현재 이를 위한 한국토지주택공사법 제정을 검토 중이다. 이 법안은 2001년에도 국회에 제출됐으나 여야 반대로 폐기됐던 법안과 동일한 것이다. 당시 통합이 무산됐던 이유는 토지공사는 남북통일을 대비하고 신도시건설 등 새로운 수요가 많으며, 주택공사는 임대주택 등 서민주택 정책 확대 시행에 전념해야 한다는 것이었다. 두 공사 노조의 반대도 만만치 않아 그대로 존치하자는 의견이 압도적으로 많았다. 개성공단.행정중심복합도시.기업도시.혁신도시.신도시건설 등 국토에 대한 새로운 수요가 주택공급 못지않게 확대되고 있어 당시 결정이 옳지 않았는가 생각된다. 이번 반값 아파트에 대해서도 토지공사와 주택공사가 상반된 견해를 밝히고 있기 때문에 통합 문제를 확실하게 정리해야 한다.

참고 자료

한국토지주택공사법 『2001년 국회 제출안 2006년 제출안』2007
박선호 건설교통부 주택정책팀장 (실수요자 중심청약제도개편 청약과열 견해) 2007
현대건설 관계자 (분양가구성요소 중 땅값이 고분양가에 미치는 영향) 2007
대우건설 관계자 (건설업체의 적정이윤에 대한 견해) 2007
경실련 (건설업체의 적정이윤에 대한 견해) 2007