[부동산투자론] 부동산 투자의 개념, 부동산투자와 포트폴리오, 부동산 투자분석

목차

I. 부동산 투자
1. 투자의 개념
2. 부동산 투자의 위험
3. 수익률
4. 위험과 수익의 관계
5. 위험의 처리방법

II. 부동산투자와 포트폴리오
1. 포트폴리오 이론
2. 감응도 분석

III. 부동산 투자분석
1. 현재가치와 미래가치
2. 할인현금수지 분석법

본문내용

I. 부동산 투자
1) 투자의 개념
(1) 장래의 수입과 현재의 지출은 교환하는 행위이다.
(2) 장래의 불확실한 수익을 위해 현재의 확실한 소비를 희생하는 것이다.
(3) 투자에는 화폐의 시간가치와 위험(Risk)이라는 두 가지 속성이 있다.

2) 부동산 투자의 위험
위험(불확실성)이란 미래의 불확실성 때문에 기대되는 수익과 실현된 수익이 달라지게 나타날 변동 가능성을 말한다. 리빙페페(Living Peffe)는 확률에 의해 측정 가능한 개개의 위험을 결합한 것을 위험이라고 하였다. 위험과 수익률의 상관관계는 높은 기대수익을 올리려면 높은 위험부담이 필요하며 재무적 의사결정에 관한 최소의 위험을 부담하고 최대의 수익률을 을릴 수는 없다고 본다.

(1) 사업상의 위협
부동산 사업 자체로부터 연유하는 수익성에 관한 위험
1/ 시장의 위험 : 시장변동에 따른 위험
2/ 운영위험 : 운영관리상 위험
3/ 위치적 위험 : 부동산의 위치고정성 때문에 발생하는 위험

(2) 금융적 위험
부채의 비율이 크면 채무불이행의 가능성이 높고 파산할 위험도 높다.
1/ 지분 : 전체 투자액 중 부채분을 제외한 자기자본
2/ 지분수익률 : 지분에 대한 대가가 투자지분에서 차지하는 비율

(3) 법적위험
부동산에 관한 의사결정은 법적 환경아래에서 이루어지므로 법적 환경의 변화는 부동산투자에 영향을 미친다.

(4) 인플레 위협
인플레란 물가의 전반적인 상승을 의미한다. 인플레에 따라 원금의 실질적 가치가 하락하는 위험. 따라서 대출자는 고정 이자율 대신 변동이자율로 대출하려고 한다.

(5) 레버리지(Leverage) 효과
레버리지효과는 저렴한 비용의 부채를 이용하여 투자의 효과를 극대화시키는 것을 말하며 지레효과, 부채효과라고도 부른다. 레버리지분석이란 다른 상황에 있어서 수익률에 어떠한 영향을 미치는가를 분석하는 것이다.

3) 수익률
(1) 개념
수익률이란 투자 자본에 대한 수익의 비율

(2) 종류
1/ 기대수익률
투자대안 자체에서 예상되는 수익률
기대수익률(%) = 기대수익/매입가격 * 100

참고 자료

부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013