책소개
『부동산의 꽃 돈되는 상가빌딩』은 상권분석전문가인 저자 박경환의 모든 컨설팅 노하우와 각종 상권 분석 사례를 담고 있다. 부동산 초보자는 물론, 상가개발자, 상가투자자, 창업자 모두에게 훌륭한 투자 바이블이 되어줄 것이다. 상가 투자의 기본 이해에서 출발하여, 상가 투자의 핵심인 상권 분석과...
1.시세차익과 임대소득 ‘두마리 토끼’ 잡는 상가투자
-상가 투자의 목적은 시세차익과 적정 임대소득의 실현에 있다.
임대소득을 추구 할수 있는 상품은(소형아파트/주택/오피스텔,상가)
소형주택 : 도시형생활주택 인구감소와 1인주택시장의 수요증가로 2009년 1,688가구에서 2010년 25,000가구 , 2011년 84,000가구로 공급러시가 이루어졌다. 연금리2%의 자금지원 등의 정부의 적극적인 활성화 대책과 초기 7%대수익의 고수익 상품이였다 하지만 공급과잉으로 수익률이 2~3%대로 떨어지자 설계 및 시공이 부실한 도시형 생활주택이 급속히 늘어 2~3년 후에는 투자자의 유지보수비가 기하급수적으로 늘어나며 공급과잉으로 수익 또한 낮아져 공실우려와 더불어 적정 임대소득 및 시세차익을 실현에 한계가 있어 매력적인 상품의 범주에서 멀어지고 있다. 결국 노령인구 증가와 고용불안으로 인한 창업의 증가로 ‘상가투자’ 가 매력적인 상품이다 안정적인 임대소득 발생원이자 ,시세차익 실현가능성으로 인해 상가 투자가 주목받을 수밖에 없다. 부동산의 조정기인 지금은 시세차익보다는 임대소득에 초점을 맞추는 것이 현명하다.
2.상가에 영향을 미치는 부동산과 창업 및 금융.금리
-상가 이해당사자
상가 개발자 /상가투자자 /창업자 세 그룹으로 분류
-이해당사자의 시각의 상가
상가개발자: 상권의 흥망에는 관심이없음 개발하고 분양하여 최대 수익에 집착
상가투자자,창업자: 투자자와 창업자는 장사가 되어야 한다 입지 및 상권이 중요
- 상가개발자와 관련업체
*시행사:상가개발과 분양,관리의 핵심주체(사억계획,분양,자금등의 토탈 개발기획)
*시행대행사:시행사의 업무를 대리하는 전문회사/프로젝드매니져의 성격의 시행 업무 전반을 대리
*신탁사:개발,관리,처분 업무등을 의뢰받아 진행하고 신탁수수료를 받는 회사
*분양대행사:시행사의 분양 업무를 대행하는 회사(분양에서 마찰과 분쟁의 소지가 가장많음)분양대행사 직원은 대부분 영업직으로 개인 성향에 따라 분양수당이......<중 략>
1.상가선별 투자 속에 ‘보석’이 있다.
상가 투자의 목적은 시세차익과 적정 임대소득의 실현에 있다. 부동산 상품 중 안정적 임대소득을 추구할 수 있는 상품은 소형 아파트와 주택, 오피스텔, 그리고 상가이다. 그중 상가이다.
상가 투자는 상가마다 개별적으로 분석하여 선별하는 안목이 필요하다. 상가 투자 의사결정은 먼저 상권과 입지조건 분석을 실시하고 투자 수익률을 고려하여 결정한다. 또한 상가는 부동산 가격이 크게 상승하고 경제가 성장을 지속하는 경우에는 임대소득보다 시세차익을 노리는 수요가 많다. 하지만 부동산 시장이 조정기를 맞이하고 상승률이 낮아지면 시세차익보다 임대소득에 초점을 맞추는 것이 현명하다 할 것이다.
2.상가에 영향을 미치는 부동산과 창업 및 금융·금리
상가와 관련된 이해당사자는 상가 개발자, 상가 투자자, 그리고 창업자 세그룹이다. 서로간에 영향을 미쳐 피드백이 오는 관계로 지나친 이익을 추구할 경우 현재는 좋을 수 있으나 장기적으로 안좋은 결과를 낳을 수 있으므로 공공성을 가지고 이익실현을 해야겠다.
■상가투자의 목적 – 시세차익과 적정 임대소득의 실현
상가는 고정적인 수입을 가져와 돈의 흐름을 유지
■상가에 영향을 미치는 요인
▶부동산 가격의 상승은 상가 가격의 상승을 낳고, 상가 가격의 상승은 곧 바로 임대가의 상승으로 이어진다. 임대가의 상승은 창업자의 사업성을 잠식한다. 결국 창업자의 몰락은 부메랑이 되어 다시 상가 투자자의 실펴로, 상가 투자자의 실패는 상가 시장의 침체로 이어지면서 부동산 시장 전체에 먹구름을 드리운다.
▶창업-창업수요의 감소는 임차수요가 적어져 상가에 악영향
▶금리-대출이자율이 기대 수익률보다 낮다면 금융기관에서 대출을 받아 투자하는 것이 자기자본만 투자하는 것보다 투자 수익률이 높아진다.(레버리지효과-금융기관의 대출금을 지렛대 삼아 자기자본 수익률을 높이는 것)
자영업자들의 위기에 대한 생각을 많이 했다.
사오정, 삼팔선의 시대의 거의 유일한 플랜B가 아닌가 한다.
이 책은 종합적으로 상가빌딩에 대한 투자이야기를 하지만 결국은 자영업자 대책이다.
상가시장을 결정짓는 요소는 부동산시장과 창업시장이다.
상가 시장의 수익은 두 가지로 가격과 임료다.
가격은 시세차익, 영어로는 캐피탈 게인(capital gain)을 말하는 것을 향후 상가의 부동산 가치가 높아지는 것이 목표다. 임료는 임대소득으로 영어로는 인컴 게인(income gain)이라 한다.
은행 저축보다는 높은 월세를 받는 것이 목표다.
격을 결정짓는 것이 부동산 시장이고 임료를 결정하는 것이 창업시장이다.
재미있는 것은 이 세가지 시장이 먹고 먹히는 관계가 아니라 윈윈(win win 관계)가 되어야 한다는 점이다.
서로가 서로를 띄워주어야 내가 더 높이 올라갈 수 있는 '시소 (sea saw'놀이다. 상가 투자자, 부동산 개발자, 창업자가 서로가 잘 되어야 한다.
정부 등 정책의 이해관계자들은 자영업자의 ‘과잉진입’을 이유로 생각했다.
하지만 시간이 흐르고 보니 자영업자가 많은 것이 이유가 아니라 높은 ‘임대료’가 자영업의 문제였다.
부동산의 꽃, 돈되는 상가 빌딩
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![[서평] 부동산의 꽃 돈 되는 상가빌딩](https://image4.happycampus.com/Production/thumb212/2016/05/06/data15592985-0001.jpg)
[서평] 부동산의 꽃 돈 되는 상가빌딩
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