[자산관리]부동산 자산관리

소개글

부동산 자산관리에 대한 내용을 정리해보았습니다.
책을 토대로 서술적으로 내용을 안정적으로 정리하였습니다.

목차

부동산자산관리에 관한 서술적 정리

본문내용

부동산관리자의 주요 역할은 부동산 가치를 유지하면서 소유자의 보유목적을 달성 시켜주며, 수입을 창출하는데 있다. 관리자는 대인관계에 있어서 재주가 많아야 한다. 자산관리는 부동산업무 영역중에서 가장 빨리 성장하는 분야중의 하나이며, 자산관리자는 여러 다양한 유형의 부동산 관리에 참여 할 수 있다.
대개의 부동산관리 업무에는 사업 및 산업의 운영에 꼭 필요하지 않은 부동산도 포함되어 있으며, 이에 따라서 동 부동산도 독립적으로 관리할 수가 있다. 전문적인 자산관리를 위하여 부동산은 주거용, 상업용, 산업용과 특수목적의 부동산, 네 가지 유형으로 분류할 수 있으며, 각각의 자산관리자에게 상이한 수준의 지식과 기술의 결합을 요구한다. 주거용 부동산은 자산관리자의 가장 커다란 업무영역이다. 단독주택은 대개 소유자가 직접 거주하고 관리하는 반면에, 대개의 아파트 건물은 필요한 기술을 갖춘 관리자의 서비스를 요구한다. 건설비용과 토지원가가 급속히 증가함에 따라 공동주택과 적격 관리자들에 대한 수요가 늘어났다. 상업용부동산은 사무용 빌딩과 소매용 부동산으로 구성되어 있다. 많은 중요기업들이 고유 업무 수행을 위하여 자기 소유의 부동산에 입주한다. 이러한 기관 보유 부동산은 소유기업이 직접 관리할 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 하지만 대부분의 사무실 공간은 단일 혹은 복수의 임차사업자들에게 임대된다. 다수의 임차인들에게 임대하고 있는 거의 모든 사무용 건물들은 전문적으로 관리되고 있다. 소매부동산에는 개별점포와 식당, 노선상가, 근린상가, 지역상가, 대형 쇼핑몰 등을 포함된다. 대개의 단독입주 건물들은 소유자가 거주하고 관리한다. 지난 35년에 걸쳐 교외지역에 많은 대형 쇼핑센터들이 개발됨으로써 자산 관리자는 커다란 기회와 도전을 맞이했다. 산업용 부동산에는 경공업과 중공업 제조공장과 저장과 유통을 위한 창고들이 있다. 대개의 산업용 부동산은 생산품 제조와 필수적인 연관성이 있으므로 외부관리는 최소한만이 요구된다. 산업용 부동산의 관리 책임은 소유자와 임대계약에 의한 세입자에 의해 서로 분담하고 있다. 산업용 개발단지로서 사무실을 포함하는 경우 산업단지 또는 업무단지라고 불려진다.
부동산관리자는 부동산 시장 전반에 대해 알아야만 한다. 부동산관리자는 순운영수익에 기초를 둔 자산의 현재와 미래가치를 평가할 수 있어야 하고, 시장의 변동성과 다른 우발적인 상황에 충분히 유연성 있게 대응하면서도 소유주의 목적을 효과적으로 충족 시킬 수 있는 관리계획의 수립이 가능하여야 한다. 추가적으로, 전문적인 부동산관리자는 광고와 임대 마케팅, 임차인심리, 소유주와 임차인 관계의 법적 측면, 유지보수 절차, 보험, 회계와 재무 보고에 대해서도 전문가가 되어야 한다. 부동산 관리의 교육과 훈련 기회들은 교재 및 특정화된 교육기관과 교육과정에 참가함으로서 얻을 수 있다. 오늘날의 전문 관리자들은 대개 많은 부동산을 가진 단일소유주의 고용이던가, 아니면 여러 소유주들을 위해 일하는 독립적인 관리자이다. 관리자는 소유주의 의도와 목적을 이해하기 위해 많은 노력을 해야만 하고, 이러한 목적들이 시야가 좁거나 불법이라면 자산관리자는 계약을 해지해야 한다.

부동산 시장의 상황은 수년간에 걸쳐 진행되는 경기순환 주기와 비슷하다. 하나의 주기상 수요가 공급을 초과하는 정점기로부터 사업 활동이 진행되고 공급이 수요를 초과하는 수축기로 진행한다. 이후 점진적으로 정점기로 다시 진행한다. 경기 하강기에서 대부분의 사업들과 생산자들은 생산을 축소하여 수요와 공급의 균형을 가져올 수 있다. 지역분석은 일반적으로 관리자산이 위치하는 지역에 대한 인구학적 정보로서 인구수치의 경향, 지역 내의 주 고용주, 소득수준과 고용율과 대규모의 수요의 공급의 동향 등을 포함한다. 관리자는 또한 비용, 편이성, 확실성의 관점에서 지역 내의 공공서비스와 교통이 어느 수준까지 이용이 가능한지를 평가한다. 근린분석의 중요한 측면은 관리대상자산 주변의 수요와 공급비율을 이해하는 것이다. 이에 대한 분석은 건물의 유형과 수명, 규모, 임대료와 입주율을 포함하여 지역 내의 모든 유사한 건물들에 대해서 이루어져야 한다. 이러한 정보들은 지역사회의 인구 구성을 나타내며, 임대계획의 수립을 위한 토대가 된다. 또한 부지런한 관리자라면 매력적인 잠재 임차자를 끌어 올만한 사회적 배경이나 여가활동 단체 및 시설등도 파악할 것이다. 관리계획 수립의 다음단계는 부동산 분석이다. 관리자는 대상건물을 완전히 실사하여 임대단위의 배열과 규모, 수를 파악한다. 다음으로 관리자는 기계설비나 장비, 그리고 건물의 외부, 내부를 검사해야 한다. 통상적인 유지관리 활동을 위하여 필요한 기자재와 부가적인 장비, 청소 및 운영 잡무, 직원의 인건비들도 추정해야 한다.

참고 자료

10년 앞서가는 나의 자산관리
김명곤 | 이코북 | 2005.05.20

행복한 부자되는 파워 자산관리
홍성길,신성진,심현목 | (주)새로운제안 | 2007.06.01

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