부동산경매에서 권리분석 및 가치분석을 할 때 매각물건별 주의사항을 설명하시오.

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부동산경매에서 권리분석 및 가치분석을 할 때 매각물건별 주의사항을 설명하시오.

목차

1. 민사집행상 경매진행에 대한 이해

2. 경매부동산 권리분석에 대한 이해

3. 권리분석 시 주의사항
1) 말소기준권리
2) 확인사항 리스트

4. 참고자료

본문내용

1. 민사집행상 경매진행에 대한 이해
경매는 채권자가 법원에 경매신청을 해 매수인의 대금과 소유권이전등기가 끝나면 종료되며 채권자를 포함한 이해관계자가 배당되며 평균 경매기간은 최대 6개월에서 1년이 걸린다.
또한 부동산을 매각하는 방법은 매각기일의 경매, 매각기일의 입찰, 입찰기간 내에 하여야 할 매각기일의 입찰 등 3가지가 있으며, 부동산 매각에 관하여 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다(민사집행법 제103조 제2항, 제3항).
경매절차는 일반적으로 목적물을 압류하여 환전한 후 채권자의 채권을 상환하기 위한 3단계 배당절차로 진행된다.

2. 경매부동산 권리분석에 대한 이해
경매물건의 분석에는 권리분석, 물건분석, 절차분석, 수익분석과 명도분석 등으로 크게 구분할 수 있는데, 그 중 권리분석이란 경매대상 부동산과 관련된 각종 권리관계가 매수인에게 미치는 법적 효력 및 영향을 조사하고 분석하는 행위라고 할 수 있다. 등기부상에 나타난 권리와 나타나지 않는 권리를 파악하고 입찰 여부 및 입찰금액 결정을 위해 낙찰에 의해 소멸될 권리인지 혹은 매수될 권리인지를 파악하여 조사함으로써 기초분석, 점진분석, 심층분석, 종합분석 등으로 구분할 수 있다.
따라서 권리분석은 경매 부동산에서 반드시 파악해야 할 부분으로 권리분석과 함께 읍면동사무소의 주민등록가구 열람을 통해 확인할 수 있는 선순위 임차인이 있다.

참고 자료

배종찬(2008). 부동산 콘서트. 서울: 중앙일보조인스랜드.
신동훈(2005). 경매박사(상). 서울: 한국부동산칼리지.