2015년 하남시 주택시장 전망 및 분양 사업 전략

목차

1. 거시 경제 여건 및 부동산 제도 변화
1) 세계 경제 전망
2) 국내 경제 전망
3) 2015년 부동산 정책 변화

2. 하남시 주택 수요 분석
1) 지역 적정 분양가 산정
2) 지역내 자가(自家) 및 임대 수요 추정

3. 하남시 주택 공급 분석
1) 재고 주택 변동 추이
2) 세대수 증가 대비 재고주택수 증가 추이
3) 신규 아파트 공급 물량 분석
(1) 규모별 신규 아파트 사업승인 물량
(2) 최근 아파트 공급 물량
(3) 2015년 분양 계획
4) 2014년 하남시 분양 사례 분석
(1) 민간 사업장 전국 및 경기도 분양가 추이
(2) 하남시 분양가 및 청약 경쟁률 사례 분석
5) 미분양 및 아파트 입주량 추이
(1) 미분양아파트 물량 추이
(2) 향후 아파트 입주 물량 추이

4. 하남시 부동산 가격 동향 및 시장 전망
1) 아파트 매매 및 전세 가격 동향
2) 하남시 주택 순환 국면(Honeycomb Cycle)

5. 하남시 발전 계획

6. 종합 및 전략 시사점
1) 경제 및 정책 환경 종합
2) 하남시 종합 판단
3) 주택 시장 판단 및 분양 사업 전략

본문내용

하남시 내 광업 및 제조업 사업체수는 2000년 378개에서 2005년 484개까지 증가하다가 2012년 189개로 감소했음․2007년부터는 사업체 조사 통계 분류가 변경되면서 170개로 감소하였고, 2008년은 154개로 감소했다가 점차 증가했음.1인당 연간 평균 급여액은 2007년 2,073만 원에서 2009년 2,352만 원으로 증가했으나 2010년 2,321만 원으로 소폭 감소했고 2012년에 2,521만 원으로 소폭 증가함.2012년 하남시 제조업 종사자 급여액에 전4년 평균 임금 상승률(2.5%)을 적용하면 2015년 1인당 평균 급여액은 2,717만 원임․가계 소득에 세금, 연금 등 비소비지출(2014년 평균 소득의 18.7%)을 제외한 가처분 소득은 2,209만 원임․이 가처분 소득에 3.59%금리에 소득의 25%를 대출 이자로 낸다는 가정 하에 1억 5,381만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있음.위의 계산은 소득을 기준으로 한 경우이고, 아파트 자가소유자나 전세입자는 자기자본을 보유하고 있기 때문에, 32평 기준으로 자가소유자는 3억 2,525만 원, 전세입자는 2억 4,288만 원의 구매능력이 확충될 수 있음․다만, 자가나 전세가 모두 자기자본으로 이루어졌다고 하는 것은 비현실적인 측면이 있어 전국 기준으로 자가는 평균 주택가격 대비 호당 평균 주택담보대출 잔액 비율(11.4%), 전세도 평균 전세가격 대비 호당 전세대출비율(6.4%)을 적용하면 자가의 자기자본은 2억 8,817만 원, 전세의 자기자본 2억 2,734만 원이 도출됨 ․따라서, 제조업 종사자 중 아파트 전세입자는 3억 8,115만 원(대출가능금액+자기자본), 아파트 소유자는 4억 4,198만 원(대출가능금액+자기자본)의 신규 분양 구매 능력이 있음. 전세입자의 경우 32평 자가(自家)로 이전한다고 가정하면 평당 1,191만 원(3억 8,115만 원/32), 32평 자가 소유자가 40평으로 늘려간다고 보면, 평당 1,105만 원(4억 4,198만 원/40) 등의 분양 가격이 적당함

참고 자료

한국금융연구원, 2015년 경제전망, 2014.12.