한컴오피스 
목차
1. 서론1.1 연구의 배경 및 목적
1.2 연구의 범위 및 방법
1.3 선행 연구 고찰
2. 오피스빌딩에 관한 이론적 고찰
2.1 오피스빌딩의 개념 및 구분
2.2 자본환원율의 의의와 특징
3. 오피스빌딩 영향요인별 시장 현황 및 사례 분석
3.1 오피스빌딩 시장 현황 분석
3.2 사례연구 대상의 선정 및 개요
3.3. 오피스빌딩 사례종합분석
4. 오피스빌딩 가치평가 자본환원율 영향요인 분석
4.1 YBD권역 오피스빌딩 자본환원율 영향요인
4.2 영향요인 특성분석
5. 결론
5.1 연구의 요약 및 결론
5.2 연구의 한계 및 향후 과제
6. 참고문헌
본문내용
1. 서론1.1 연구의 배경 및 목적
외환위기 이후 기업의 구조조정으로 인해 기업이 보유하고 있던 오피스빌딩이 시장에 대향으로 쏟아지고, 부동산투자회사를 포함한 외국 및 REITs 자본의 국내 오피스 빌딩 투자가 증가하면서 빌딩 가치평가 방식에 대한 시각에 변화가 나타났다. 오피스 빌딩에 대한 증폭되는 관심에도 불구하고 그에 대한 가치평가 기준이 모호하다.
오피스 빌딩 투자에 있어 국내에서 주로 사용하던 비용접근법(cost approach)이 한계를 드러내는 계기가 되었고, 소득접근법(income approach)의 필요성이 대두 되었다. 이외에도 실무적으로는 신뢰성을 주요 목적으로 하는 원가접근법(cost approach) 적용의 편의성 및 비교가능성을 주요 목적으로 하는 시장접근법(market approach) 등을 가치평가의 한 방법으로 이용하고 있다.
자본환원율은 소득접근법 중에서도 핵심 요소라 할 수 있다. 자본환원율이란 순운영수입(NOI)를 부동산 가치(V)로 나누어 준 것으로 수익부동산 가치평가 시 환원율로 이용되기도 하지만, 수익률의 개념으로서 부동산투자 시 투자지표로 이용되기도 한다. 따라서, 자본환원율에 관한 파악은 수익부동산을 매입하거나 혹은 평가할 때 중요하게 고려되어야 할 사항이다. 수익형 부동산은 현금흐름 측면에서 초기투자비가 크게 발생하는 반면, 운영기간 중 매출액 대비 현금지출 고정비는 낮은 수준이므로 경기변동에 따른 영업이익의 변동성이 비교적 적은 편이다.
부동산자산관리의 중요성이 부각되고 있음에도 불구하고, 오피스관리방식에 관한 연구는 아직 미약한 실정이다. 지금까지의 연구들은 관리방식에 관한 연구 또한 관리방식이 임대료에 미치는 영향과 관리방식의 결정요인을 도출에 편중되었다. 매매가격 및 NOI자료 구득이 쉽지 않아 자본환원율에 대한 연구가 국내에서 부족한 것이 현실이다. 기존의 국내 연구를 보더라도 자료에 대한 문제점이 연구의 한계점으로 끊임없이 지적되고 있다.
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