부동산법제_甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (1)

과제정보

학과	법학과, 경제학과	학년	4학년
과목명	부동산법제	자료	18건
공통	[문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거... 더보기 [문제] 甲은 2020년 4월 1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 10일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙으로부터 2억 원을 빌리면서 2022년 5월 10일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 2억 원을 변제하지 못하자, 2023년 4월 1일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 경매비용은 논외로 함) [문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점) [문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점) 접기

목차

I. [문 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오. (10점)
1. 주택임대차계약
2. 주택임대차보호법
3. 주택임대차의 대항력
4. 결론

II. [문 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억 5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오. (20점)
1. 주택임차인의 우선변제권
2. 주택임대차의 존속기간 및 갱신과 해지
3. 임차권의 양도
4. 결론

본문내용

일반적으로 타인의 주택을 이용하는 방법 및 형태로 첫째, 전세금을 주고 전세권 등기를 하여 그 주택을 이용하는 방법이 있다. 이는 법적으로 전세권에 해당된다. 둘째, 전세금은 주고 그 차임은 주지 않으면서 등기를 하지 않고 그 주택을 이용하는 방법이 있다. 이를 전세 또는 미등기전세라고 하며, 법적으로는 임대차에 해당한다. 셋째, 보증금을 주고 그 차임도 매월 지급하여 주택을 이용하는 방법으로 반전세 또는 월세라고 하는데, 이는 법적으로 임대차에 해당된다. 넷째, 그 임차기간 동안의 그 차임 전부를 선지급하고 주택을 이용하는 방법으로 이를 사글세라고 하며, 법적으로는 임대차에 해당된다. 이들 중에서 전세권은 법률상 물권에 해당하고, 그 나머지는 채권에 해당된다.
따라서, 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 해당되는 부동산의 용도에 의해서 이에 대한 사용·수익하며 그 부동산 전부에 대해서는 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 권리를 소유한다. 이러한 전세권은 부동산 소유자와 그 전세권을 취득하려는 제3자 간의 전세권설정계약 및 등기에 의해 성립된다. 또한, 전세권자는 그 전세권을 타인에게 양도 또는 담보로 제공할 수 있으며, 그 존속기간 내에 해당되는 목적물을 타인에게 전전세(轉傳賞) 또는 임대할 수 있다. 그렇지만, 그 당사자는 전세권의 양도 및 임대 등을 금지하는 설정행위를 할 수 있으며, 임대차는 당사자 그 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하여 그 상대방이 이에 대한 차임의 지급을 약정함으로써 해당되는 효력이 생기는 채권법상의 계약인 것이다. 일반적으로 민법에 의거하여 전세권설정등기없이 진행하는 일반적 형태인 전세계약 및 월세계약가 이에 해당된다. 또한, 임대차의 경우에 그 임차인은 임대인의 동의없이 해당되는 권리를 양도하거나 임차물을 전대할 수 없다. 만약, 임차인이 이를 위반할 경우에는 임대인이 계약을 해지할 수 있다.

참고 자료

조승현·김재완 공저, 「부동산법제」, 한국방송통신대학교 출판문화원 : 서울, 2019
대법원 1999.4.23. 선고 98 49753 판결
대법원 1996. 3. 12. 선고 95 51953 판결