리버스 모기지란(reverse mortgage)

소개글

62세 이상의 주택소유주를 대상으로 소유하고 있는 주택의 에퀴티를 담보로 주는 융자이다. 즉 매달 페이먼트를 하는 융자가 아니라 미리 원금을 빼 쓰고 나중에 원금에 이자를 더해 갚는 융자를 말합니다.

목차

1. 리버스 모기지란(reverse mortgage)
▷적합한 리버스 모기지 이용자
▷이자율
▷융자액
▷타이틀
▷융자액 상환
▷유의점

2. 리버스 모기지(reverse mortgage) 현황
- 미국 한인 사례

본문내용

1. 리버스 모기지란(reverse mortgage)
62세 이상 연령의 주택 소유주에 한하며 주택을 담보로 빌린 돈을 은행으로부터 역으로 받는 것이다.
평생 고정적인 월 페이먼트로 받을 수 있고 일정 기간을 정해 고정적인 페이먼트로 받을 수도 있으며 처음 융자를 할 때 목돈으로 받을 수도 있다. 어쨌든 융자금액에 융자기간 동안의 이자가 가산되므로 원금이 늘어난다.
일반적으로 주택 감정가격에서 융자액을 뺀 에퀴티의 65~70%까지 융자받을 수 있다.
① 단독주택 2~4유닛 아파트 타운홈 및 콘도미니엄 주택은 모두 이용 가능하며 주택을 담보로 한 융자 또는 채권 설정이 없거나 거의 끝나가야 한다. 리버스 모기지로 인한 수입은 세금이 공제되며 소셜 시큐리티 연금을 받거나 메디케어 수혜에는 어떠한 영향도 미치지 않는다. 단 메디캘이나 기타 주정부로부터 받는 보조금에는 영향이 있을 수 있으므로 소셜워커를 통해 확인해봐야 한다.
② 홈에퀴티론이나 라인 오브 크레딧과는 달리 크레딧이나 수입 등의 자격요건이 필요치 않다. 기존의 융자와는 달리 렌더로부터 페이먼트를 받는 것이므로 에퀴티가 쌓인 주택을 담보로 할 수 있다면 기타 다른 구비서류나 자격요건은 까다롭지 않은 것.
다만 주택 소유주의 나이와 현재의 모기지 이자율 그리고 주택 가격에 따라 이자율 및 모기지 액수가 결정되며 나이가 많을수록 받을 수 있는 페이먼트 액수가 증가한다.
③ 부동산 재산세와 보험료는 주택소유주가 부담해야 하며 리버스 모기지 이용시 비용 부담이 많으므로 최소한 5년 이상 거주할 계획으로 이용하는 것이 바람직하다. 일반적으로 융자수수료가 최고 2%이며 따로 융자보험으로 0.5%를 더 부과할 수도 있다.
④ 90%가 도시주택 개발국(HUD)과 패니매에서 보증하는 프로그램을 이용하고 있다. HUD 프로그램은 Home Equity Conversion Mortgage로 일명 HECM이라하며 패니매가 보증하는 프로그램은 Home Keeper로 일명 HK라 한다.
리버스 모기지는 매우 보편적인 것으로 보이지만, 전문가들이 생각하는 것만큼 그렇지는 않다. 왜냐하면 고객이 리버스 모기지로 대출을 받는다면 결국 주택의 시장가격보다 더 많은 원리금을 상환해야 되고, 경우에 따라서는 주택을 상속받는 사람이 초과금액에 대해 금융기관에 상환해야 할 의무를 지게 되는 경우도 있을 수 있기 때문이다.
국내에서도 일부은행이 연금형 상품으로 도입하였지만, 원리금 지급이라는 형태를 취했을 뿐이며 진정한 의미의 리버스 모기지라고는 할 수 없다. 이것은 보유주택을 담보로 최장 10년 동안 매월 일정 금액을 연금처럼 대출받아 쓸 수 있는 상품이며, 주요 고객을 실버계층으로 삼고 있다.
이 상품의 특징은 보유 주택의 담보가격 70%범위 이내에서 매월 일정금액을 연금식으로 분할 지급 받아 이자는 매년 12월에 대출방식으로 계산하여 후납하며, 그 이자는 원금에 가산하는 형식을 취하고 있다는 점이다. 대출의 상환은 만기 일시상환식(거치기간

참고 자료

없음