[부동산시장][부동산][부동산투자][부동산경기전망][부동산포트폴리오]부동산시장 패러다임의 변화, 부동산시장 현황, 부동산 경기전망, 향후 부동산시장의 과제, 부동산시장의 시사점 분석(부동산시장, 부동산)

소개글

부동산시장 패러다임의 변화, 현황과 부동산 경기전망 및 향후 과제와 시사점 분석

목차

Ⅰ. 부동산의 의의

Ⅱ. 부동산시장의 시장구조 및 장단기 균형

Ⅲ. 부동산투자의 이론적 고찰
1. 부동산투자의 일반이론
2. 부동산투자의 포트폴리오이론
1) 포트폴리오관리기법의 필요성
2) 부동산수익률 관련 자료와 문제점
3) 부동산포트폴리오 : 기본원칙
3. 지역별 분산투자와 부동산유형별 분산투자
4. 자산종류별 배분(주식, 채권, 부동산을 중심으로)

Ⅳ. 부동산시장의 패러다임 변화
1. 직접규제의 퇴조와 시장기능의 회복
2. 공급자 주도에서 수요자 주도 시장으로 전환
3. 투기성 투자에서 실수요자 중심으로 전환
4. 부동산 상품의 복합화와 선진기법의 도입
5. 전세에서 자가와 월세로 주택소유방식 전환

Ⅴ. 부동산시장의 현황
1. 토지
2. 주택
3. 법원경매물건의 용도별 평균 낙찰율

Ⅵ. 부동산 경기전망

Ⅶ. 향후과제 및 시사점

본문내용

부동산은 생산에 있어서 가장 필수적인 요소이고 또 투자의 효과가 장기간에 걸쳐서 나타나기 때문에 부동산에 대한 투자는 신중하게 결정된다. 우리나라 민법 제 99 조에서는 부동산을 ꡒ토지와 그 정착물ꡓ로 정의하고 있다. 일반적으로 부동산은 동산과 반대되는 개념으로 일정한 장소에 고정되어 있는 재산적 가치가 있는 물건, 특히 토지를 의미한다. 이러한 부동산의 특징으로 다음과 같은 것을 들 수 있다.
부동성(immobility) : 위치의 고정성 또는 비이동성이라고도 하며 동산과 구별짓는 가장 중요한 특징이다. 토지는 어떠한 인간의 힘으로서도 그 위치를 이동시키지 못한다. 따라서 부동산의 이러한 특징으로 말미암아 부동산의 거래와 지가형성은 국지화되고 부동산시장은 추상적으로 밖에 될 수 없다.
영속성(indestructibility) : 불변성, 비소모성이라고도 하며 다른 상품과는 달리 계속적인 리용에도 불구하고 소모나 마멸되지 않는 성질을 말한다. 따라서 소모를 전제로하는 재생산이론이나 경영관리는 물리적 토지에는 해당되지 않는다.
부증성(unproductivity) : 비생산성, 수량의 고정성, 면적의 유한성, 불확장성 등으로 일컬어 지는 것으로 다른 로동생산물처럼 로동이나 생산비를 투입하여 물리적 절대량을 늘릴 수 없고 재생산할 수도 없는 것을 말한다. 일부 택지의 조성이나 수면의 매립등으로 극소량의 면적이 증가할 수도 있지만 토지 전체적으로는 미미하며 엄밀히 말하면 물리적 증가라기 보다는 토지의 용도변경에 불과하다. 이러한 토지의 부증성은 토지의 독점소유욕(a desire to possess), 토지 이용의 집약화, 토지가격의 앙등 등 토지부족 문제의 근원이 된다.
개별성(heterogeneity, lack of standardization) : 비동질성, 비대체성이라고도 하며 토지의 부동성과 부증성으로 말미암아 일반 상품과 같이 동일한 상품을 생산할 수 없기 때문에 발생한다. 이러한 개별성으로 엄격한 일물의 개념을 상실하게 되어 일물일가의 법칙(the single price law)이 적용되지 않는다.

Ⅱ. 부동산시장의 시장구조 및 장단기 균형

부동산시장은 토지수요자에게 적정공간을 할당시켜주고 그 과정에서 공급을 창출케 된다. 이때 저밀도의 토지이용도를 갖고 있는 토지는 고밀도 토지이용으로 전환하게 된다.
그러나, 부동산시장은 필지별로 고정된 입지성 때문에 대체성을 갖지 못하고 지역적 독점(locational monopoly)을 갖게 되어 동질적 시장(homogeneous market)을 가질 수 없다. 다만, 유사한 이용 형태나 지역적으로 대체 경쟁관계가 성립하는 일정지역 공간범위에 국한된 동질적 시장이 정립케 되어 결국 시장의 분화(market segmentation)가 이루어진다. 따라서 부동산시장은 상기와 같은 특성때문에 완전경쟁시장의 구성을 갖지 못하고 독점적 시장의 성격을 갖게 된다. 그러나, 인접 필지 또는 토지이용 및 상황이 유사한 필지와의 대체성(substitutability)때문에 완전경쟁시장과 독점적 시장의 중간형태인 독점적 경쟁(monopolistic competition)시장을 갖는 것으로 알려지고 있다.
그러나, 부동산시장이 불완전 시장이라는 사실이 부동산시장이 비효률적 시장이라는 것을 의미하는 것은 아니며, 이에 대해서는 부동산시장의 효률적 시장가설 부분에서 검증결과를 살펴보기로 한다. 부동산시장의 장?단기 균형은 경제학의 기본원칙인 수요와 공급의 원칙을 따른다고 볼 수 있는데 여기서는 토지시장을 예를 들어 검토하기로 한다.

참고 자료

없음