부동산경매에서 유치권의 문제점에 대하여 논하시오

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과목: 부동산경매론
주제: 부동산 경매에서 유치권의 문제점에 대하여 논하시오

목차

I. 서론

II. 유치권
1. 유치권의 의의
2. 유치권의 성립요건

III. 부동산 경매
1. 의의
2. 종류

IV. 부동산 경매에서 유치권제도의 문제점
1. 절차상 문제
2. 실질적 문제

V. 사견

VI. 결론

본문내용

I. 서론

우리 헌법 제23조는 재산권을 보장하고, 이는 사유재산제도의 보장을 전제로 한다. 하지만 현재의 유치권제도는 법에 의한 명시적인 공시방법이 없고 경매절차 중 또는 부동산을 낙찰 받은 이후에도 유치권의 주장으로 매수인과 국가에 경제적 손실을 줄 수 있다. 특히 경매는 경매물의 분석과 권리분석을 신중하고 면밀히 하고 참가하는 것을 기본으로 한다. 저당권의 경우에는 등기를 통해 공시되다. 임차권, 법정지상권 그리고 유치권의 경우는 공시되지 않은 권리로서 대항력이 발생하게 되고 이로 인해 많은 문제점들이 발생하고 있다. 우리 민법은 담보물권으로서 유치권과 질권, 그리고 저당권을 두고 있다. 특히 질권은 유동성 있는 동산의 점유를 전제로 하여 재산권을 인정하고, 저당권은 부동산을 객체로 하여 등기함으로써 공시가 된다. 하지만 유치권은 그 목적물에서 파생하는 채권을 회수하기 위한 ‘법정담보물권’이므로 등기를 필요로 하지 않는다. 따라서 유치권을 주장한다면 그 법적효력이 인정된다. 유치권은 명문으로 그 신고를 요구하지 않고 있기 때문에 공시가 되지 않은 상태에서 경매에 참가한 매수인이 유치권까지 인수해야 하는 문제점이 발생한다. 뿐만 아니라 유치권을 신고한다고 하더라도 채무자, 소유자 등과 허위통정하여 ‘가장유치권’을 신고하는 경우, 또는 채권액을 실제보다 부풀려 신고하는 경우도 발생하고 있다. 아래에서는 먼저 유치권과 경매에 대해 살펴보고 유치권으로 인해 발생하는 문제를 살펴본 다음 필자의 의견을 피력하고자 한다.

II. 유치권

1. 유치권의 의의

유치권이란 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가, 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가지는 경우에는, 그 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치하여 채무자의 변제를 간접적으로 강제하는 담보물권”이다(민법 제320조 제1항). 유치권은 공평의 원칙과 신의성실의 원칙에 그 근거를 두고 있으면서 목적물 유치를 통해 유치권자는 변제를 받을 때 까지 목적물의 인도를 거절할 수 있다.

참고 자료

강봉현, 「유치권자의 지위와 관련한 몇 가지 문제점」, 법과정책, 2008
강창보, 「부동산경매에 있어서 유치권을 둘러싼 제도 개선」, 제주대학교 석사학위논문, 2011.
강희숙, 「부동산경매절차에 있어서 유치권 행사에 관한 법정책적 연구」, 동아대학교 박사학위논문, 2011.
김득수, 「부동산경매에서 유치권제도 개선방안에 관한 연구」, 전주대학교 대학원 박사학위논문, 2011
김병섭, 「부동산 경매절차에서 유치권 연구-유치권소송사례 중심으로」, 대구대학교 석사학위논문, 2007.

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