감정평가의 절차

목차

I. 기본적 사항의 확정

II. 처리계획의 수립

III. 대상부동산의 확인
1. 대상물건의 물적 확인
2. 권리의 형태 및 태양(진정성)의 확인
3. 상태조사

IV. 자료의 수집 및 정리
1. 자료의 종류
2. 자료의 수집방법

V. 자료의 검토 및 가격형성요인의 분석

VI. 감정평가방법의 선정
1. 감정평가방법의 선정
2. 시산가격 및 임료의 조정

VII. 감정평가가격의 결정 및 표시

본문내용

1. 기본적 사항의 확정
기본적 사항의 확정을 위해서는 (1) 평가대상 부동산의 확정, (2) 관계권리의 파악, (3) 가격시점의 확정, (4) 평가목적의 확정, (5) 평가될 가격의 조건 확정 등이 필요하다.

<그 림>

대상 부동산의 확정이란 물리적으로 평가를 실시할 물건의 위치 ․ 면적 등에 대한 확정이다. 관계권리는 소유권 ․ 지상권 ․ 지역권 ․ 전세권 ․ 임차권 등 대상물건에 부착된 제반 권리 ․ 태양(태양)을 확정할 필요가 있다. 가격은 항상 변동하는 것이므로 평가의 시점을 확정하지 않으면 가격의 의미가 없어진다. 평가의 목적과 평가된 가격의 확정은 서로 인과관계를 가지고 있다. 담보적 평가는 담보가격, 담보부동산을 처분할 때 처분가격 등과 같이 의뢰목적에 따라 평가활동의 접근태도에 차이가 있기 때문에 의뢰목적을 확정하여야 한다.

2. 처리계획의 수립
처리계획은 대상물건의 의뢰내용과 성질 및 규모에 따라 항상 같은 것이 아니다. 공장 ․ 광산 등의 평가가격과 같이 복잡성을 띠는 경우도 있는가 하면, 간단히 처리되는 경우도 있을 것이다. 이에 따라 필요한 자료의 수집범위 ․ 일정 등 계획을 수립하여 평가활동에 임하여야 한다.

3. 대상 부동산의 확인
대상 부동산의 내용 ․ 성능 ․ 구조 ․ 현상 및 가격형성에 미치는 권리상태 등을 확인하는데, 대상물건의 확인사항은 크게 대상물건의 물적 확인과 권리 상태의 확인으로 구분할 수 있다.

(1) 대상물건의 물적 확인
토지에 대하여는 소재지 ․ 지목 ․ 지적 ․ 형상 ․ 경계 ․ 정착물관계를 확인하고, 건물 등에 대하여는 소재지 ․ 지번 ․ 건축물번호 ․ 건축면적 ․ 연면적 ․ 구조 ․ 용도 등을 확인하여야 한다. 건물이 구분소유인 경우나 건물의 일부를 임대차한 경우에 구분 또는 일부의 평가를 할 때에는 공용부분의 구조 ․ 수량 ․ 용도 등을 확인하여야 한다. 이 때 공부와의 차이로 물적 불일치와 위치의 불일치 등 이상이 있을 수 있고 동일성 여부의 문제가 발생한다. 물적 확인에 필요한 자료에는 대상 부동산의 등기부 또는 과세대장 ․ 토지대장 ․ 지적도면 ․ 건축물관리대장 등을 활용한다.

참고 자료

부동산 투자의 정석 / 김원철 저 / 알키 - 2016
대한민국 부동산의 미래 / 김정섭 저 / 트러스트북스 - 2016
부동산과 세금 / 편집부 저 / 국세청 - 2017
부동산시장과 부동산 조세정책과제 / 노영훈 저 / 한국조세연구원 - 2007
부동산학 / 노종천, 박성제 저 / 법문사 - 2008
부동산학 연구 / 이창석 이호병 외 3명 저 / 리북스 - 2015
부동산학 실무 / 송형국, 양종회 저 / 형설출판사 - 2013
부동산학개론 / 강병운, 조덕근 저 / 리북스 - 2013