부동산경매 - 요점정리

소개글

부동산 경매 투자에 대한 방법 및 요점정리 입니다.

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본문내용

저당권 / 근저당권
1. 저당권
담보로 정확한 금액을 설정한다.
예)집을 담보로 1억을 빌리고 채권자가 “채권액 1억”으로 저당권을 잡는다.
채무자가 담보로 제공한 물건을 담보제공자가 점유, 이용할 수 있도록 하고 채무가 이행되지 않을 시 그 물건에서 우선적으로 변제받을 수 있도록 한 채권자의 권리이다.
2. 근저당권
저당권의 일종으로 채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도 내에서 담보하는 저당권. 실제 채무액(대출액)과 등기부등본에 기록된 채권최고액은 다르다. 채권최고액은 원금에 예상되는 이자를 합해 설정한다.
* 채권최고액 : 대출액 x 120% (제1금융권)
대출액 x 130% (제2금융권)

<중 략>

토지
- 도로가 없는 경우 맹지
- 도로가 있는 경우 국가도로인지 개인소유도로인지 반드시 확인해야 한다.
- 맹지를 이어주는 도로가 있는 경우 낙찰을 받아 맹지를 싼값에 사들여 수익을 올릴 수 있다.
- 은행에서 토지를 담보로 돈을 빌리는 경우 지상권 설정을 한다. 이런 지상권은 돈을 갚으면 소멸된다. 따라서 이런 지상권은 권리분석 시 신경쓰지 않아도 된다.
- 농지토지는 농지취득증이 있어야 한다. (읍사무소 등에 농지계획서를 제출하고 발급받는다.)

<중 략>

- 권리분석에 앞서 항상 주거용(주임법)과 비주거용(상임법)부터 구분해야 한다. 비주거용(상임법)은 사업자등록일자를 가지고 따진다. 이 때 주민등록전입신고는 아무 의미가 없다.
- 채무자와 소유자가 다른 경우 소유자가 채무자에게 담보를 빌려준 것이다.(물상보증) 이경우 소유자도 입찰참여 가능하다.
- 경매를 신청하는 채권자에게 돌아가는 배당금이 전혀 없는 경우 채권자는 경매취소 신청을 할 수 있다.(무잉여 경매). 법원에서 판단하여 경매신청 채권자에게 배당금이 없을 것 같다고 판단하면 통보를 한다. 경매진행 여부를 물었을 때 경매 진행을 계속 하고 싶다면 ‘채권자 경매신청’을 해야 한다. 이는 일정금액 이하로 낙찰 될 경우 무잉여 채권자가 매수하겠다는 신청서이다.

참고 자료

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