부동산평가이론 요약 2

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목차

제 2절 부동산시장과 효율적 시장이론
1. 효율적 시장이론
(1) 효율적 시장의 개념
(2) 효율적 시장의 유형

2. 할당적 효율성
(1) 할당적 효율성의 의미
(2) 할당적 효율성과 부동산시장

3. 부동산의 가치와 정보비용
(1) 부동산의 가치
(2) 정보비용

제 3 절 시장분석
1. 부동산분석의 유형
(1) 지역경제분석
(2) 시장분석
(3) 시장성분석
(4) 타당성분석
(5) 투자분석

2. 시장분석의 개념
(1) 부동산분석의 체계
(2) 부동산평가에서의 시장분석

3. 시장분석과 최고최선의 이용

4. 시장분석의 단계
(1) 생산성 분석
(2) 시장획정
(3) 수요분석
(4) 공급분석
(5) 균형분석
(6) 포착률의 추계

5. 부동산의 생산성과 도시성장

본문내용

제 2 절 부동산시장과 효율적 시장이론

1. 효율적 시장이론

(1) 효율적 시장의 개념
현재 장래수익이 변동될 것이 예상된다면, 장래수익은 현재가치로 즉시 환원되어 현재의 부동산의 가치를 변화시킨다. 이처럼 새로운 정보가 지체없이 가치에 즉각적으로 반영되는 시장을 효율적 시장이라고 한다. 효율적 시장이론은 원래 금융학 분야에서 발전된 이론인데, 최근에는 부동산학에서도 광범위하게 사용되고 있다.

(2) 효율적 시장의 유형 : 가치 반영정도에 따라
① 약성 효율적 시장
현재의 시장가치가 과거의 역사적 추세를 충분히 반영하고 있는 시장이다.
과거의 역사적 자료를 토대로 시장가치의 변동을 분석하는 것을 기술적 분석이라고 하는데,약성 효율적 시장에서는 모든 사람들이 이 같은 분석을 토대로 행동하기 때문에 이것으로는 정상 이상의 초과이윤을 획득 할 수 없다고 한다.

② 준강성 효율적 시장
공표되는 모든 정보가 지체없이 시장가치에 반영되는 시장이다. 준강성 효율적 시장은 공표사실을 미리 알았거나, 공표된 것 이상의 우수한 정보를 입수할 수 있을 경우를 제외하고 , 이미 공표된 사실자체 만으로는 초과이윤을 획득이 어렵다.

③ 강성 효율적 시장
완전경쟁시장에서 “정보는 완전하며 모든 정보는 공개되어 있다.”는 가정에 부합되는 시장으로서, 진정한 의미의 효율적 시장이다. 어느 누구도 초과이윤을 획득할 수 없다.

(3) 부동산시장과 효율적 시장의 비교
일반적으로 주식시장이나 부동산시장에는 준강성까지의 효율적 시장이 존재하고, 강성 효율성은 잘 나타나지 않는 것으로 되어 있다.

2. 할당적 효율성

(1) 할당적 효율성의 의미
자금이 자본시장의 이자율과 위험을 감안한 적적한 요구수익률로 각 부문에 균형적으로 배분 되는 것을 말한다.

(2) 할당적 효율성과 부동산시장
완전경쟁시장에서는 초과이윤이 없기 때문에 할당효율적 시장이라는 개념 자체가 완전경쟁시장을 의미하는 것도 아니다. 그러나 불완전경쟁시장에서 발생하는 초과이윤이, 초과이윤을 발생시키는 비용과 일치한다면, 불완전경쟁시장도 충분히 할당효율적일 수 있다.
부동산시장에서 특정 투자자가 초과이윤을 획득하고 있다는 것은, 시장이 불완전하고 독점적이기 때문이 아니라 할당효율적이지 못하기 때문이다. 부동산투기가 성립되는 이유에 여기에 있다.

참고 자료

없음