미국 주택임대차제도에 관한 소고 -통일주택임대차법을 중심으로- (A Study on the Housing Rent System in the U.S. -Focused on the Revised Uniform Residential Landlord and Tenant Act(2015)-)

서지정보

· 발행기관 : 건국대학교 법학연구소
· 수록지 정보 : 일감부동산법학 / 30호 / 99 ~ 141페이지
· 저자명 : 정소민

초록

주택임대차계약은 전 세계에서 통용되는 계약으로서 각국의 주택임대차제도를 비교법적으로 분석하면 우리나라 임대차제도의 현황과 개선점을 파악하기에 용이하다. 본 논문에서는 미국의 공정주거법(Fair Housing Act)과 통일주택임대차법(Revised Uniform Residential Landlord and Tenant Act(2015), 이하 “통일주택임대차법”이라 한다)을 중심으로 미국 주택임대차제도를 개관하고 우리나라에의 시사점을 찾고자 하였다. 구체적인 내용은 다음과 같다.
첫째, 미국은 연방법인 공정주거법(Fair Housing Act)을 제정하여 임대차 설정에 있어서 인종 또는 피부색, 종교, 성별 등에 의한 차별을 금지한다. 우리나라가 초고령사회로 진입함에 따라 향후 고령을 이유로 임대차계약의 체결을 거절하는 것이 사회 문제로 대두할 가능성이 높다. 미국의공정주거법과 같이 주택임대차에 있어서 차별금지를 내용으로 하는 입법이 필요하다고 판단된다.
둘째, 통일주택임대차법은 임차주택이 주거에 적합할 것을 요구하면서 임대인에게 일정한 의무를 부과하고 있다. 우리나라에서 주거적합성은 주로 행정법 등 공법의 영역에서 논의되었으나, 주거적합성을 둘러싼다툼은 종국적으로 임대인과 임차인 사이의 민사사건으로 귀결되므로민사법 영역에서 주거적합성의 개념을 수용하고 민사 법리를 발전시킬필요가 있다.
셋째, 미국에서 임차인에게 임차주택의 주거적합성 미달 시 임차료의지급을 거절할 권리가 인정된 이후 임차료 인상, 계약갱신 거절, 퇴거 요구 등 임대인의 보복행위가 많이 발생하였다. 이에 따라 통일주택임대차법은 임대인의 보복행위를 금지하고 임차인을 보호하는 규정을 두고 있다. 우리나라에 주거적합성의 개념을 임대차 관련 법에 도입할 경우 임대인의 보복행위를 방지하는 규정을 두는 것도 함께 고려하여야 한다.
넷째, 통일주택임대차법은 가정폭력, 스토킹 등의 피해자가 임차인인경우에 임대인의 동의 없이 임대차계약을 해지할 수 있도록 규정하고 있다. 가정폭력이나 스토킹은 주로 피해자의 거주지에서 발생하고 추가적인 피해를 예방하기 위하여 피해자가 즉시 주거지를 이전하길 원한다는점을 고려하면, 우리나라에도 임차인에게 위와 같은 해지권을 인정할 필요가 있다.
다섯째, 통일주택임대차법은 임차인이 반려동물을 기르는 경우 임대인이 추가 보증금을 요구할 수 있다고 규정한다. 다만, 장애인이 보조 동물(service animal)을 키울 권리를 규율하는 다른 법률에 의해 임대인의 이러한 권리는 제한될 수 있다. 우리 사회에서 반려동물을 키우는 가구 수가최근 급격히 증가하고 있는바, 임대차 관련 법에 반려동물 유무에 관한 정보제공의무, 추가 임차보증금 요구권에 관한 규정을 신설하는 것이 반려동물을 둘러싼 임대차 분쟁을 예방하는 데 도움이 될 것으로 판단된다.

영어초록

Residential leases are common worldwide, and analyzing the residential lease systems from comparative law perspective provides valuable insights into the current state and potential improvements of Korea’s system. This paper focuses on the Fair Housing Act and the Revised Uniform Residential Landlord and Tenant Act (2015) of the United States (the “RURLTA”) to explore its implications for Korea.
First, the United States has enacted the Fair Housing Act, which prohibits discrimination in rental housing based on race, color, religion, sex, and other protected characteristics. As Korea becomes a “super-aged” society, age-based discrimination in residential leasing may emerge as a pressing social issue. Therefore, legislation similar to the Fair Housing Act—aimed at preventing discrimination in rental housing—should be considered in Korea.
Second, the RURLTA imposes specific obligations on landlords, including the requirement that rental housing be habitable. In Korea, the issue of habitability has primarily been addressed within the realm of public law. However, since disputes over housing conditions often result in civil litigation between landlords and tenants, it is essential to incorporate the concept of habitability into civil law and further develop corresponding legal principles.
Third, the RURLTA recognizes a tenant’s right to withhold rent if the rental property is not habitable. This has, in some cases, led to retaliatory actions by landlords, such as rent increases, refusal to renew leases, or eviction notices. In response, the RURLTA includes provisions prohibiting such retaliation and offers legal protections for tenants. If Korea adopts similar standards of housing habitability, it must also consider implementing safeguards against landlord retaliation.
Fourth, the RURLTA allows tenants who are victims of domestic violence or stalking to terminate their lease agreements without the landlord’s consent. This provides an important layer of protection for vulnerable tenants and is a provision worth considering in the Korean context as well.
Fifth, the RURLTA allows landlords to require an additional security deposit when a tenant keeps a pet. However, this right may be limited by other laws governing a disabled tenant’s right to keep a service animal. As the number of households with pets has rapidly increased in Korean society, introducing provisions in tenancy laws regarding the obligation to disclose pet ownership and the right to request additional security deposits could help prevent disputes related to pets in rental housing.

참고자료

· 없음