본문내용
1. 보증금
1.1. 보증금의 의의와 필요성
보증금은 부동산임대차, 특히 건물임대차에 있어서 임차인의 채무 등을 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 지급하는 금전 기타의 유가물이다. 보증금제도는 임대차가 장기간 계속되므로 임대인이 임차인에 대한 차임청구권을 담보할 필요가 있을 뿐만 아니라, 임차인이 임차건물에 대해서 어떤 손해를 발생시켰을 경우에 그 손해의 배상방법을 확보한다는 의미에서 활용되고 있으나, 많은 경우에 차임지급의 기능을 대신하고 있다.
1.2. 보증금계약
보증금계약의 당사자는 임대인과 임차인이지만 임차인에 갈음하여 제3자가 될 수도 있다. 보증금액에 대한 제한은 없다. 보증금계약은 금전 내지 유가물을 교부함으로써 효력이 생기므로 요물계약의 성질을 가지지만, 낙성계약으로도 할 수 있다. 보증금계약은 임대차계약과는 별개의 계약이나 임대차에 종된 계약이므로 임대차가 유효하게 성립할 것을 전제로 한다. 또한 보증금채권은 임대차와 분리하여 양도될 수 없다. 그러나 임대차계약과 반드시 동시에 성립할 것을 요하지는 않는다.인용문서의 1.2. 보증금계약 부분을 다음과 같이 작성하였습니다.
보증금계약의 당사자는 임대인과 임차인이지만 임차인에 갈음하여 제3자가 될 수도 있다. 보증금액에 대한 제한은 없다. 보증금계약은 금전 내지 유가물을 교부함으로써 효력이 생기므로 요물계약의 성질을 가지지만, 낙성계약으로도 할 수 있다. 보증금계약은 임대차계약과는 별개의 계약이나 임대차에 종된 계약이므로 임대차가 유효하게 성립할 것을 전제로 한다. 또한 보증금채권은 임대차와 분리하여 양도될 수 없다. 그러나 임대차계약과 반드시 동시에 성립할 것을 요하지는 않는다.
보증금계약은 임차인이 임대인에게 금전이나 유가물을 제공하여 임대차 관계에서 발생할 수 있는 채무를 담보하는 계약이다. 보증금계약은 임대차계약과 분리되어 체결될 수 있지만, 임대차계약이 유효하게 성립되어야만 그 효력이 발생한다. 따라서 보증금계약은 임대차계약에 종속되어 있는 별도의 계약이라고 할 수 있다.
보증금계약의 당사자는 원칙적으로 임대인과 임차인이지만, 임차인을 대신하여 제3자가 보증금을 제공할 수도 있다. 보증금의 액수에 대해서는 별도의 제한이 없으며, 계약 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있다.
보증금계약의 성립 형식과 관련하여, 보증금의 교부를 통해 효력이 발생하는 요물계약의 형태를 취하기도 하지만, 단순한 합의만으로도 성립하는 낙성계약의 형태를 띨 수도 있다.
보증금채권은 임대차계약과 분리하여 양도될 수 없다. 즉, 보증금채권은 임대차계약에 종속되어 있어 임대차계약과 별도로 양도할 수 없다. 다만, 임대차계약과 보증금계약이 반드시 동시에 체결될 필요는 없다. 보증금계약은 임대차계약 체결 후에 별도로 체결될 수 있다.
이와 같이 보증금계약은 임대차계약과 밀접한 관련을 가지면서도 독립된 별도의 계약으로 인정되고 있다. 보증금계약은 임대차 관계에서 발생할 수 있는 각종 채무를 담보하는 중요한 역할을 수행하며, 임대차계약의 유효성을 전제로 하여 체결되고 운영되는 특징이 있다.
1.3. 보증금의 효력
1.3.1. 보증금의 담보적 효력
보증금은 임대차관계에서 생길 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보한다. 특히 임대인은 이 보증금으로부터 다른 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있다. 따라서 목적물 반환 시에 임차인의 채무가 있는 때에는 그 액만큼 보증금으로부터 공제되며, 만일에 보증금이 채무액에 부족할 때에는 보증금은 충당의 법리에 따라서 충당되고 그 잔액에 대한 채무는 잔존하게 된다.
즉, 보증금은 임차인의 일체의 채무, 특히 차임 미지급, 목적물의 훼손·멸실 등으로 인한 손해배상 채무 등을 담보한다. 이에 따라 임대인은 임대차관계 종료 시에 임차인의 채무 있는 경우 그 채무액을 공제하고 나머지 금액만을 임차인에게 반환하면 된다. 따라서 보증금은 임차인의 채무를 실효적으로 담보하는 기능을 한다고 볼 수 있다.이처럼 보증금은 임대차관계에서 발생할 수 있는 임차인의 다양한 채무를 담보하는 중요한 역할을 한다. 임대인은 보증금으로부터 우선적으로 변제받을 수 있어 임차인의 채무불이행으로 인한 손실을 최소화할 수 있다. 또한 보증금은 임차인의 성실한 계약 이행을 유도하는 수단으로도 기능한다. 따라서 보증금의 담보적 효력은 임대차 관계에서 임대인의 이익을 보호하고 계약의 안정성을 확보하는 데 크게 기여한다고 볼 수 있다.
1.3.2. 임대인의 보증금충당자유
임대인의 보증금충당자유란 임대인이 원칙적으로 임대차가 종료한 후에 비로소 보증금을 가지고 임차인의 채무변제에 충당할 수 있지만, 임대차 계약 존속 중에도 자유롭게 보증금으로 연체차임 등에 충당할 수 있다는 것을 의미한다.
즉, 임대인은 임대차 관계가 지속되는 동안 언제든지 보증금을 가지고 임차인의 연체차임 등을 충당할 수 있다. 임대인이 보증금으로 충당하지 않고 임차인에게 지급을 청구하는 경우, 임차인은 보증금의 존재를 이유로 채무이행을 거절할 수 없으며 따라서 채무불이행책임을 면하지 못한다.
다만, 임대인의 보증금 충당은 임대차관계 종료 후에 이루어지는 것이 원칙이며, 계약 존속 중에는 자유롭게 충당할 수 있다는 점에서 예외적인 것이다. 이는 임대차관계에서 발생한 임차인의 모든 채무를 보증금으로 담보하려는 취지에 따른 것이다.
따라서 임대인의 보증금 충당자유는 임대차 관계의 안정적 유지를 위해 인정되는 것이며, 임차인으로서도 연체차임 등에 대한 책임을 면할 수 없다는 점에서 정당화된다고 볼 수 있다.
1.3.3. 묵시의 갱신과 보증금
묵시의 갱신이 있는 경우에 임차인이 제공한 보증금은 그 효력을 유지하나, 제3자가 제공한 보증금은 그 효력을 잃는다. 이는 묵시의 갱신시에 임차인이 계약을 갱신하여 새로운 계약을 체결했음을 전제로 하기 때문이다. 기존의 제3자가 제공한 보증금은 새로운 계약에 따른 것이 아니므로, 그 효력을 인정할 수 없게 된다. 반면 임차인 본인이 제공한 보증금은 새로운 계약 관계에서도 그대로 유지된다. 임대인 입장에서는 기존의 보증금을 계속 사용할 수 있게 되어 편리하며, 임차인 입장에서도 기존에 제공했던 보증금의 반환이나 새로운 보증금 제공의 부담을 피할 수 있어 유리하다고 볼 수 있다. 다만 제3자가 제공한 보증금은 새로운 계약관계에 반영되지 않아 그 효력을 상실하게 된다.
1.3.4. 주택임대차보호법상의 효력
주택임대차보호법상의 효력은 다음과 같다.
첫째, 보증금의 우선변제이다. 임대인의 채권자에 의한 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 국세체납으로 인하여 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 후술할 대항요건과 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위 권리자나 일반채권자보다 우선하여 환가대금으로부터 그의 보증금을 변제받을 수 있다. 또한 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결 기타 이에 준하는 채무명의에 기한 경매를 신청하는 경우에 민사소송법 제491조의2의 규정에 불구하고 반대채무의 이행 또는 그 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다.
둘째, 확정일자 제도이다. 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있음을 규정하고 있다. 이는 임대차계약증서에 확정일자를 갖추는 경우 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지이다. 다만 가압류채권자가 주택임차인보다 선순위인지 여부는 확정일자 부여일을 기준으로 한다.
셋째, 소액보증금의 최우선변제권이다. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 갖춘 주택임차인은 소액의 보증금에 관하여 다른 담보물권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 수 있다. 소액보증금의 범위...
