본문내용
1. 부동산 자산운용사 설립
1.1. 자산 운용사
1.1.1. 부동산 자산 운용사 - 펀드 매니저
부동산 자산 운용사 - 펀드 매니저는 부동산 자산운용사에서 일하는 사람으로, 부동산 운용에 대한 철학이 있는 것이 중요하다. 그들은 어떻게 부동산을 운용하여 수익을 창출할 것인지에 대해 연구한다. 주니어 직원들은 일반적으로 마케팅 자료를 작성하는 업무를 수행하며, 자금이 있는 곳을 대상으로 마케팅을 하거나 자금이 없는 독립계 운용사라면 마케팅을 잘해야 한다. 부동산 자산을 운용함에 있어 펀드 매니저는 임차인 모집, 건물 수리 및 관리, 리모델링 등을 통해 수익을 창출하는 전략을 구사한다. 이와 달리 일반적인 자산운용사의 경우 포트폴리오 전략으로 수익을 창출한다.
1.1.2. 운용 전략
부동산 자산운용사의 주요 투자전략은 임차인 모집, 건물 수리 및 리모델링, 부동산 관리 등을 통한 수익 창출이다. 일반적인 자산운용사는 포트폴리오 전략으로 수익을 확보하지만, 부동산 자산운용사는 이러한 관리활동을 통해 수익을 창출한다.
구체적으로, 부동산 자산운용사의 투자전략은 코어, 밸류 애드, 개발 등 3가지로 구분된다. 코어 전략은 입지와 시설이 우수하고 우량한 임차인이 있는 부동산에 투자하는 것이다. 밸류 애드 전략은 저평가된 부동산을 매입하여 관리, 시설 개선 등을 통해 수익을 높이는 것이다. 개발 전략은 개발, 임대, 매각의 전 과정에서 수익을 얻는 것이나, 위험성이 높다.
이러한 부동산 자산운용사의 운용전략은 임대료 수입과 자산 가치 상승을 통해 수익을 제고하는 것에 초점이 맞추어져 있다. 따라서 우수한 부동산에 대한 정확한 분석과 효율적인 관리가 필수적이다."
1.1.3. 이지스 자산운용 사례
이지스 자산운용은 운용자산 39.5조 원 규모의 국내 최대 부동산 자산운용사 중 하나이다. 이 중 30조 원은 국내 자산이며, 해외에 9.5조 원을 운용하고 있다. 총 221개의 펀드를 운용하고 있으며, 펀드당 평균 운용자산 규모는 약 2,000억 원이다.
이지스 자산운용은 부동산펀드 부문에서 업계 1위를 차지하고 있다. 자산유형별로는 오피스 28%, 리테일 15%, 복합 34%, 기타 8%의 비중을 보이고 있다. 투자유형별로는 실물부동산에 44%, 개발형 펀드 및 PFV에 44%, 리츠에 1%, 대출에 10%를 투자하고 있다.
대표적인 사례로는 이지스 제371호 펀드를 들 수 있다. 이 펀드는 서울 강남구 삼성동에 위치한 46세대 규모의 삼성월드타워 아파트 1동 전체를 410억 원에 매입한 사례이다. LP(유한책임사원)에는 앤젤로고든과 국내 기관투자가들이 참여했다. 펀드는 새마을금고로부터 270억 원의 차입을 통해 레버리지 효과를 이용했다. 그러나 이 과정에서 주택담보대출비율(LTV) 위반 논란이 있었고, 결국 재매각하게 되었다.
이와 같이 이지스 자산운용은 부동산 개발, 임대, 매각 등의 다양한 수익 창출 전략을 통해 국내 최대 부동산 자산운용사로 성장했다. 특히 레버리지 활용, 세제 혜택 활용 등으로 높은 수익을 거두고 있다는 평가를 받고 있다.
1.1.4. 해외 부동산 펀드
국내 자산운용사들이 해외 자산운용사와 공동 GP로 참여하는 방식으로 운영되는 해외 부동산 펀드는 전체 잔액이 20년 6월 기준 56조 원에 달하고 있다"" 미국과 유럽에 각각 20조 원, 14조 원 가량이 투자되어 있으며, 평균 만기는 7.5년으로 나타났다"" 폐쇄형 펀드의 특성상 현재는 문제가 드러나지 않고 있지만, 향후 만기가 도래하면 어떤 결과가 초래될지 미지수이다"" 특히 코로나19 팬데믹으로 인해 임대료 회수에 어려움을 겪고 있는 상업용 부동산에 상당 부분 투자되어 있어 주목된다""
1.2. 부동산 자산운용사 등록
1.2.1. 집합투자(자산운용)업 등록
집합투자(자산운용)업 등록이란 금융위원회 인가를 받아 집합투자업자로 등록하는 것이다. 집합투자업자는 투자자로부터 자금을 모아 투자증권, 장내파생상품, 장외파생상품, 부동산, 실물자산 등에 운용하고 그 결과를 투자자에게 귀속시키는 업을 영위하는 회사이다.
집합투자업자 금융위원회 인가는 크게 증권, 부동산, 특별자산, 혼합, 단기 등 5개 업무단위로 구분된다. 부동산 자산 운용사의 경우 부동산 부문에 대한 인가를 받아야 한다. 부동산 부문 집합투자업자 ...
