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1. 지역개발 현황
1.1. 김천시 거시 경제 여건
세계 경제는 2013년 유럽의 재정위기에 대한 대응책이 점차 효과를 나타냄에 따라 2012년보다 소폭 높은 3.3-3.6% 성장세를 보일 것으로 전망된다. 미국은 주택시장 회복 조짐에도 불구하고 2012년보다 크게 나아지기 어려울 것이며, 일본은 중국 수출 감소 등으로 2012년보다 성장률이 더욱 낮아질 것으로 보인다. 유럽은 2013년에는 마이너스 성장에서 벗어날 것으로 예상되며, 중국과 인도 등 신흥국은 세계 경제의 소폭 회복에 힘입어 2012년 성장률보다는 다소 높은 성장세를 보일 것으로 전망된다.
국내 경제는 2013년 완만한 회복세를 나타내며 3.4% 성장률을 기록할 것으로 예상된다. 민간소비는 유가 안정 등 소비여건 개선에 힘입어 비교적 높은 3.4% 증가율을 보일 것이며, 설비투자도 점진적으로 회복될 것으로 전망된다. 그러나 유로지역 재정위기의 해결 지연, 미국의 재정 절벽 등 대외 불확실성이 부정적으로 작용할 가능성이 있다.
소비자물가는 경기 둔화에 따른 수요 안정, 보육료 지원 등 정책효과로 비교적 큰 폭으로 하락하여 2.1% 상승할 것으로 보이며, 실업률은 경기 회복 추세를 반영하여 소폭 하락한 3.3% 수준을 보일 것으로 전망된다.
다만 가계 부채 문제는 지속되어 부동산 투자 여력이 제한적일 것으로 보이지만, 신정부의 대책이나 추경 예산 실행 여부에 따라 하반기 이후 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있다.
1.2. 부동산 제도 변화
2014년 부동산 시장에는 다양한 제도 변화가 있었다. 우선 다주택자에 대한 양도소득세 중과 제도가 폐지되었다. 이에 따라 다주택자가 집을 팔아도 기본세율(6~38%)만 적용받게 되었다. 또한 연말까지 관리처분계획인가를 신청하는 재건축 구역에 제공되던 '재건축초과이익환수 면제' 조치도 종료되었다.
한편, 아파트 분양과 관련해서는 개선되는 부분이 있었다. 입주자 분할 모집 단지의 기준을 400가구 이상에서 200가구 이상으로 완화하였고, 분할분양(단지 쪼개기) 횟수도 3회에서 5회로 확대하였다. 이를 통해 건설사가 주택 시장 상황에 따라 분양 물량과 시기를 보다 유연하게 조절할 수 있게 되었다.
또한 희망임대주택 리츠 사업에서도 제도 개선이 이루어졌다. 당초 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트(9억 원 이하)로 한정되었던 매입 대상 주택을 85㎡ 초과 주택으로 확대하였다.
세입자 보호를 위해서도 주요 변화가 있었다. 주택 및 상가건물 임대차보호법 시행령이 개정되면서 소액 임차인의 우선변제 범위가 확대되고 월세 상한이 14%에서 10%로 낮아졌다.
마지막으로 2014년 1월 2일부터는 전세금 안심대출 제도가 시행되었다. 이를 통해 전세금 반환 보증과 저금리 대출이 가능해져 세입자의 권리를 강화하고 부담을 낮추는 제도적 기반이 마련되었다.
종합해보면, 2014년에는 다주택자에 대한 규제 완화, 주택 공급 확대, 정부의 전세 지원 등 다양한 제도 개선이 이루어졌다. 이는 부동산 시장 활성화와 서민 주거 안정을 도모하기 위한 정부의 노력이 반영된 결과라고 볼 수 있다.
2. 김천시 주택 수요 분석
2.1. 지역 적정 분양가 산정
김천시 내 광업 및 제조업 사업체수는 2005년 290개에서 2007년 310개로 증가했다가, 2008년 사업체 통계 기준이 변경되어 185개로 줄었고, 2010년 183개로 다시 소폭 감소했다. 그러나 업체당 생산액, 부가가치액은 지속적으로 증가했다.
2010년 김천시 광업 및 제조업 종사자 급여액에 전5년 평균 임금 상승률(7%)을 적용하면 2013년 1인당 평균 급여액은 3,600만 원이고, 5% 금리에 소득의 25%를 대출 이자로 낸다는 가정 하에 1억 8,000만 원 정도의 주택담보대출(또는 신규 분양시 중도금 대출)을 받을 여력이 있다.
자가소유자의 경우 32평 기준으로 1억 2,778만 원, 전세입자의 경우 8,870만 원의 구매능력이 확충될 수 있다. 따라서, 제조업 종사자 중 아파트 전세입자는 2억 6,871만 원...
