본문내용
1. 리모델링 개요
1.1. 리모델링의 정의
리모델링은 "건축물의 개보수를 의미하는 것으로 일반적으로 본래의 기능을 회복시키거나, 개선시키는 것"이다. 즉, 오래된 건물의 구조는 그대로 두고 외관이나 내부를 손질하여 새 건물처럼 바꾸어 부동산의 가치를 극대화하는 것이다. 이를 통해 사회적, 물리적, 기능적 노후화로 기존 용도에서 효과적인 다른 용도로 변경시켜 건물가치의 향상으로 수익성 또한 향상시킬 수 있다. 리모델링은 신축대비 30~70%정도의 적은 돈으로 큰 효과를 얻을 수 있으며, 건축법이 신축 당시의 것으로 적용되어 주차장법 강화 등의 까다로운 개정 건축법 규정의 제한을 받지 않기 때문에 때에 따라서는 좀 더 효율적이고 자유로운 공간 구성이 가능하다.
1.2. 리모델링의 필요성
1.2.1. 노후 건축물의 재고 확대
우리나라는 과거 30~40년간 고도 성장기를 거치면서 엄청난 물량의 건축물 재고를 축적하여 왔다. 준공된 이후의 건축물들은 모두 시간이 경과하면서 노후화하게 된다. 최근 건설시장의 특징은 건축물의 재고가 축적되는 한편 신축수요는 상대적으로 크게 늘지 않는다는 것이다. 이는 곧 신축시장의 중요성과 비중은 줄어들지만, 리모델링 수요는 크게 늘게 된다는 것을 의미한다. 앞으로 이러한 현상은 더욱더 크게 나타날 것이다.
1.2.2. 기존 건축물의 에너지 효율화 필요성 증대
우리나라는 석유 등 대부분의 에너지 자원을 해외에서 수입하고 있다. 이에 비해 우리나라에서 건설했던 많은 건축물들은 에너지 효율성이 크게 떨어진다. 건물은 대표적인 에너지 소비시설일 뿐만 아니라 CO2 등 대기오염을 발생시키는 주범으로 꼽히고 있다. 이미 우리나라도 가입한 기후변화 협약으로 인해 건물의 대기오염방지가 시급한 과제로 떠오르고 있다.
건물의 에너지 효율화를 이루지 않을 경우 국가 경제의 막대한 낭비를 초래할 뿐만 아니라, 국제사회의 압력에도 대응하기 어려울 것이다. 이런 측면에서 건물의 에너지 효율성을 높일 수 있는 리모델링에 대한 수요는 향후 크게 증가할 것이다. 선진국에서는 이미 건물 에너지 효율성 제고를 위한 정책과 기술개발이 활발히 진행되고 있다. 하지만 우리나라는 건설과 관계되어 자원 및 에너지 문제를 소홀히 다루어 온 경향이 있다. 에너지 비용은 지속적으로 상승할 것이고, 자원절약과 연계되어 연수가 많이 남아 있는 건축물에 대해서 재개발·재건축 등에 제약이 있을 것으로 예상된다.
따라서 기존 건축물의 에너지 효율화를 위한 리모델링 수요는 향후 크게 늘어날 것으로 전망된다.
1.2.3. 기존 건축물의 사회적 요구 기능 증가
기존 건축물의 사회적 요구 기능 증가는 건물의 수명이 지남에 따라 변화하는 사회적 요구사항에 대응하기 위한 필요성이 증대되고 있음을 의미한다.
통상적으로 사회변화 속도가 빠를수록 건축물에 대한 요구 기능도 빠르게 변화한다. 대체로 15~20년이 경과한 건물들은 리모델링 등이 제대로 이루어지지 않았을 때 제대로 된 사회적 기능을 수행하기 어려운 상황이 발생한다. 이러한 건물들은 당장 사용상의 제약이 따를 뿐만 아니라, 임대나 매각상의 가치 역시 크게 떨어질 수밖에 없다.
오늘날 건물에 대한 요구 기능은 다양하고, 하루가 다르게 높은 수준으로 변하고 있다. 예를 들어 정보통신기술의 발달로 건물의 IBS화에 대한 요구, 고령화 사회에 대응한 편의시설 증대, 환경개선을 위한 각종 설비 개선 등 다양한 사회적 요구가 증가하고 있다. 따라서 노후 건축물에 대한 리모델링은 이러한 사회적 요구에 부응하기 위해 필수적인 과정이라고 할 수 있다."
2. 리모델링의 유형
2.1. 구조적 리모델링
구조적 리모델링이란 건물의 구조적 성능은 건물의 안전을 위해 가장 우선적으로 고려해야 한다는 것이다. 건물의 노후화에 따라 발생할 수 있는 구조적 성능저하는 물론 건물의 기능변화와 사용패턴의 변화 및 주변환경의 변화 등에 대응하기 위한 구조성능의 개선이 필요하다. 최근에는 지진이나 화재 등 재해에 대비하기 위한 기준의 강화에 따라 구조적 리모델링이 요구되기도 한다.
건물의 구조적 성능은 건물의 안전성을 결정하는 가장 중요한 요소이다. 건물이 노후화되면서 구조적 성능이 저하될 경우 건물의 안전성이 위협받게 되므로 이에 대한 개선이 필수적이다. 또한 건물의 용도 변경이나 사용자의 변화 등으로 인해 요구되는 구조적 성능이 달라질 수 있다. 이 경우에도 기존 성능을 개선하여 새로운 요구사항을 충족시켜야 한다. 특히 지진이나 화재 등 재해에 대한 안전성이 점점 더 중요해지고 있는 추세에서 이에 대비하기 위한 구조적 리모델링이 필요하다.
구조적 리모델링은 건물의 골조와 기초, 내력벽 등 주요 구조체를 보강하거나 개선하는 작업을 의미한다. 이를 통해 건물의 내진성능, 내화성능, 구조안전성 등을 향상시킬 수 있다. 구조적 리모델링에는 기존 구조체의 보강, 구조체 재배치, 증축 및 세대 간벽 제거 등 다양한 공법이 활용될 수 있다. 특히 지진 등 재해에 대한 대응성능 향상을 위해 내진보강 공법이 널리 사용되고 있다.
구조적 리모델링은 건물의 안전성 확보를 위해 가장 시급히 이루어져야 하는 작업이다. 건물의 노후화나 용도 변경 등에 따른 구조적 취약점을 개선함으로써 건물 사용자의 안전을 보장할 수 있다. 또한 지진, 화재 등 각종 재해에 대한 대응력을 높임으로써 건물의 재난 안전성을 향상시킬 수 있다. 따라서 구조적 리모델링은 건축물 리모델링 분야에서 가장 기본적이고 중요한 부분이라 할 수 있다.
2.2. 기능적 리모델링
기능적 리모델링은 건물의 각종 기능은 건물이 노후화 되면서 같이 저하되는 것을 개선하는 것이다. 특히 건축설비시스템은 다른 건축요소에 비해 성능저하가 빠르게 발생하므로 건물 리모델링의 주요 대상이 된다. 또한 건물의 기능적 성능은 사회적 구조의 변화와 기술의 발달에 따라 빠르게 변화할 수 있다. 특히 최근에는 정보통신기술의 발달과 이에 따른 건물의 IBS화에 따라 기능적 리모델링이 필수적이다. 또한 사회적 환경 변화에 따라 건물의 용도를 새롭게 바꾸는 기능 개선(Rehabilitation, 신활용)도 필요하다. 즉, 기능적 리모델링은 건물의 각종 기능 향상을 위해 필요한 개선 작업을 의미한다.
기능적 리모델링의 주요 대상은 다음과 같다. 첫째, 건축설비시스템으로 전기, 기계, 소방, 통신 등 설비시스템의 성능 개선이다. 둘째, 정보통신기술의 발달에 따른 IBS(Intelligent Building System) 구축을 위한 정보통신 인프라 구축이다. 셋째, 건물 용도 변경을 위한 내부 공간 구조 개선이다. 넷째, 편의성 및 접근성 향상을 위한 각종 시설 개선이다.
이와 같이 기능적 리모델링은 건물의 노후화에 따른 성능 저하를 개선하고, 새로운 사회 변화와 기술 발달에 맞춰 건물의 기능을 제고하는 것을 목적으로 한다. 이를 통해 건물의 가치와 효율성을 높이고, 건물 소유자와 사용자의 만족도를 제고할 수 있다.
2.3. 미관적 리모델링
미관적 리모델링은 건물의 외관 및 내부의 형태와 마감상태 등에 대한 성능개선으로, 건물의 미적 품질을 향상시키는 것을 의미한다. 건물의 미관적 성능은 건물의 가치를 판단하는 주요 요소 중 하나이며, 시대적 선호도 변화에 따라 미관적 성능이 저하될 수 있다.
건물의 미관적 성능에는 건물의 외관뿐만 아니라 내부의 공간구성과 마감재 등이 포함된다. 건물의 외관은 재료의 노후화에 따...
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