부동산 평가방법

소개글

현재 많은 이슈가 되고있는 부동산 시장...
그 부동산 시장의 핵심인 부동산 평가방법에 대한 레포트

목차

1. 부동산가격의 3면성과 3방식

2. 비교방식
1) 거래사례비교법
2) 임대사례비교법

3. 원가방식
1) 복성식 평가법
2) 적산법

4. 수익방식
1) 수익환원법
2) 수익분석법

본문내용

1. 부동산가격의 3면성과 3방식
감정평가에서 구하는 경제적 가치는 정상가격의 개념인 “시장성이 있는 물건을 합리적인 자유시장에서 충분한 기간 방매된 후, 물건의 내용에 정통한 거래당사자간에 자유의사로 합의될 수 있는 거래가능가격”이라고 정의되며, 수요ㆍ공급에 의한 균형의 가격인 경제가치이다. 일반적으로 재화의 경제적 가치를 평가하는 데는 다음의 3면성을 고려하여 결정하는 것이 보통이다.
부동산의 경제가치, 즉 가격은
첫째, 어느 정도의 비용이 투입되어 만들어진 재화인가? (비용성)
둘째, 어느 정도의 가격으로 시장에서 거래되고 있는가? (시장성)
셋째, 어느 정도의 수익 또한 편익을 얻을 수 있는가? (수익성)
의 3면성을 가지게 된다.
이와 같은 비용성ㆍ시장성ㆍ수익성인 가격의 3면성은 감정평가 3방식의 기본적인 사고가 된다. 부동산의 경제가치인 가격은 교환의 대가인 가격뿐만 아니라, 용익의 대가인 임료를 포함하고 있기 때문에 각각의 3면성에서 가격과 임료를 구하는 방법이 있다.
부동산감정평가의 기본원리도 이를 바탕으로 한 사고방식으로 부동산의 가격은 비용성의 면에서 접근하는 원가방식(cost approach), 통상적인 시장에서 거래되고 있는 가격에서 접근하는 비교방식(market data approach, comparison approach) 및 부동산의 수익 발생의 정도를 관찰하여 접근하는 수익방식(income approach)의 세 방식에 의해 구해진다.
세 방식은 동일한 가격에 대하여 각각 다른 시점에서 그 정도를 검증하는 접근방법으로서 각각의 방법은 장ㆍ단점을 지니고 있기 때문에, 감정평가방식의 적용에 있어 일본의 평가기준은‘감정평가방식을 당해 안건에 적절히 적용하여야 한다

참고 자료

부동산학개론 - 형설출판사 (이창석 저)
부동산가치투자 - 원앤원북스 (오윤섭 저)