[부동산경매]부동산경매 투자비법과 함정

소개글

부동산경매 투자비법과 함정에 대해 입찰준비에서부터 낙찰까지의 모든사항이
정리 되어있습니다.

목차

1. 부동산 경매의 함정
1)인수되는 권리
등기부상 권리
등기부외 권리
2)인수되는 보증금
3)대항력과 확정일자 관계
4)보이지 않는 함정

2. 부동산 경매 투자기법
1)입찰준비단계
2)물건 종목별 현장조사 요령
-단독주택,다가구
-공동주택(아파트,연립,다세대)
-상가(점포)
-농지
-임야
3) 경매물건의 잠재가치 및 기대가치 분석
4)투자수익 극대화 전략
-공유지분투자
-법정지상권
-유치권
-리모델링

본문내용

2. 물건 종목별 현장조사 요령

▪입찰자들은 대부분 입찰하기 전에 등기부상의 권리분석과 현장답사를 통해서 부동산의 가격을 평가하고 이것을 기준으로 입찰가를 예상한다.
▪그러나 현재 시세가 가지는 속성은 부동산자체가 가지는 여러 가지 가격요건 들이 일반적으로 포함되어 있는 포괄적인 가격이라는 점에서, 현재 시세는 중요한 가격기준이 되지만, 지금처럼 법원경매가 일반 대중적인 재테크 수단이 된 시점에는 현 시세와 입찰가격간의 시세차이만으로는 많은 기대 수익을 내기 어렵다는 한계가 있다.
▪따라서 앞으로는 그 물건이 가지는 잠재적인 가치와 기대가치를 찾아 수익을 내는 것이 바람직하고 현장답사나 입찰전략도 단기적인 투기가 아닌 잠재적 가치와 기대가치를 찾는 투자방법에 중점을 두어야 한다.
▪부동산은 대표적으로 주택, 연립(다세대), 아파트, 상가, 공장, 토지 등 용도 별로 여러 가지 나뉘는데, 그 용도별로 가지고 있는 자체 특성이 있으므로, 용도별로 현장조사하는 체크포인트가 각기 다르며, 부동산시장의 정책적 결정 등 외적 환경의 변화 속에서 부동산의 가치가 바뀌므로 이에 대한 구체적 자료를 가지고 현장조사에 임해야 한다.

1) 단독주택, 다가구

① 임대수익용 물건의 경우 시세조사(임대가, 임대가중 보증금 비율, 월세 전환율 등), 임대활성화 정도가 주된 초점, 반면 개발용 물건의 경우 도시계획 또는 건축관련법상의 개발적합성(허가조건, 용적율, 건폐율, 임대ㆍ 분양성등)이 주된 판단의 대상
② 지적도 및 건축물관리대장상의 건물배치도 등을 보면서 담장 또는 건물이 경계내에 바르게 들어서 있는지 또는 대지의 일부가 도로로 이용 되고 있다거나 이웃의 담장이나 건물이 차지하고 있지는 않은지 조사
③ 대지내에 타인 소유의 건물 또는 경매에 포함되지 않은 제시외 건물이 있는지 조사
④ 건축물의 대지는 너비 4m 이상의 도로에 2m 이상 접하여야 하며, 연면 적의 합계가 2천제곱미터 이상인 건축물의 대지는 너비 6미터 이상의 도로에 4m 이상 접해야 함.
⑤ 근린주택의 경우 도로가 최소한 8～10m 이상은 접해야 수익성 확보
⑥ 가능한 한 도로는 북쪽에 접해야 일조건 문제가 없어 용적률이 최대 한으로 확보 가능
⑦ 대지면적이 건축허가가 날 수 있는 최소면적(주거지역 60㎡, 상업지역 150㎡) 이상일 것 - 최소한 70평 이상은 되어야 채산성 있음.

참고 자료

없음