위험한부동산(2권)

저작시기 2010.03 |등록일 2010.03.09 워드파일MS 워드 (docx) | 199페이지 | 가격 2,300원
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소개글

우리나라에서 수도권, 특히 서울에서 부동산은 종교나 다름없다. 부동산에 대한 사람들의 믿음이 너무 강¬하다. 옛날처럼 ‘남녀7세 부동석’이 아니라, 오늘날은 “남녀7세 부동산”이다. 그 만큼 부동산이 재테크의 핵심 트렌드이며 모두의 관심사다. 실제로 우리나라 가계재산에서 부동산은 80%에 육박한다. 돈을 벌면 부동산에 묻어둔다는 분위기가 그대로 반영되어 있다. 모든 것을 부동산에 걸고 있다고 해도 과언이 아니다. 하지만 앞으로는 달라질 전망이다. 지금까지는 부동산이 아파트가 부를 가져다 주었지만 앞으로는 그런 시대가 아니다. 미래시대를 먼저 대비하는 자만이 미래의 부를 지킬 수 있다.

목차

1. 아파트 공화국, 수도권아파트 27
- 아파트의 가치와 적정가격 28
아파트의 가치28, 가치결정 원리 29, 아파트! 가치와 가격, 실체와 허상32, 우리나라의 주거비지수34
- 시장참여자 심리 35
인간의 소유심리 37
- 땅값과 아파트가격 40
땅값과 아파트 분양가40, 땅은 한정된 자원이 아니다. 42
- 주택의 위치가격 43
도시토지 이용 법칙 43, 도심지와 도시외곽 토지가격 45
- 아파트가격의 의미 46
아파트 가격과 물가 47, 아파트 시가총액의 의미49
- 주택의 소요와 수요, 주택가격 전망 50
- 아파트의 노후화 문제 53
- 주택의 매매전세가비율 55
전세가격이 불안한 이유 57
- 주택시장 흐름 59
수도권의 아파트열풍59, 수도권과 지방의 양극화61, 소형아파트 투자64
- 시장을 보는 심리상태 65
아파트가격 심리적 부정65, 부동산시장과 인지부조화67, 수도권 아파트가격 2중 천정형(?)68
- 주택시장 흐름 70
주거형태의 변천과정70, 부자들이 찾는 주거형태72, 서울에서 분양중인 고급주택단지73
강남 랜드마크 아파트단지74
- 신도시 건설과 보상금의 딜레마75
2기 신도시의 성공조건79, 분양대금 조달문제80, 신도시 물량 폭탄82, 일본, 텅빈 뉴타운의 사례85, 보상금이 경제에 미치는 영향87

2. 부동산 종류별 투자전략 92
- 단독주택투자. 92
- 재개발, 재건축투자 95
주요 재건축 시장상황 98, 무분별한 재개발 현주소99, 재개발 지분투자 분석100, 재건축의 상징 은마아파트 투자분석103, 실속 없는 재건축투자105, 수도권 뉴타운 사업107
- 상업용 부동산 투자전략 110
슬럼화된 빌딩 투자 113
- ‘준주택’제도 115
<도시형생활주택> 116
- 타운하우스, 전원주택 117
전원주택은 경매로 장만하라. 119

3. 재무설계와 부동산 122
- 개인재무설계와 가계자산 122
소득은 늘어도 쓸 돈은 적어져 125, 생애주기가설과 부동산127, 은퇴설계와 주택129, 부동산 저축 130, 부동산저축과 금융저축 133
- 재무설계에서 실물자산의 가치 135
부동산 자산이 미래현금인출기가 될 수 있나?140
- 은퇴준비가 왜 필요한가. 142
은퇴준비는 선택이 아닌 필수142, 본격적인 은퇴 시작 144, 모두를 위한 대안은 없다. 145
- 연금과 은퇴설계 146
역모기지론과 연금상품 비교147, 국민연금 운영과 고갈문제150, 연금의 시간불일치 문제 152
- 건강보험과 부동산 154

4. 글로벌 경제와 부동산 158
두 속도의 세계158,
- 세계경제의 흐름과 부동산 159
글로벌 유동성의 실체를 보자. 161, 자산시장 탈동조화(?)163, <상대적으로 유리한 인구조건의 미국> 164
- 자산시장 글로벌 해법은 가능한가. 166
글로벌 해법과 부동산 168
- 미국 171
- 일본 177
<일본의 주가 부동산 가격> 185
- 일본의 전철을 밟고 있는 한국 186

5. 한국통일과 부동산 투자전략 190
- 통일변수와 부동산 190
- 통일은 위기이자 또 다른 기회 192

본문내용

아파트시장은 재정거래 기회가 없다.
아파트 시장은 가격왜곡을 바로잡는 제어장치가 없다. 개인들만 참여하는 시장이고, 쏠림 현상이 일어나더라도 차익거래(arbitrage trading)기회가 없다. 가치평가에 따라 투자의사를 결정하는 기관투자가도 외국인 투자자도 없다. 오로지 개미들만의 경연장이다.

부동산의 소유효과
인간은 본래 가지고 있는 것에 대해 더 큰 가치를 부여하려는 습성을 가지고 있다. 시세와 호가간에 차이가 나는 것도 이 때문이다. 파는 사람은 소유효과를 반영하고, 사는 사람은 객관적인 시세로 사려고 하기 때문이다.

핵심생산인구 정점론
일본은 90년 초 핵심인구가 정점을 지나면서, 부동산과 주식시장은 20년 동안 하향추세를 그리고 있다. 미국도 2007년 이들 인구가 정점을 지나면서 자산시장이 큰 폭으로 조정을 받았다. 우리나라도 2008년 정점을 지났는데, 앞으로 자산시장에 어떤 영향을 미칠지 지켜 볼 일이다.

부동산 중심의 가계자산
베이비세대의 자산구성은 부동산이 75%를 차지하며, 부채도 가구당 5,000만원이나 부담하고 있다. 이들이 은퇴 후 비슷한 시기에 부동산을 처분하려 들면 시장충격은 피할 수 없다.

부동산시장의 구성의 모순
`두터운 인구 계층`인 베이비세대가 지금까지는 모두가 부동산을 사려고 아우성이지만, 이들이 은퇴 후 서로 먼저 부동산을 팔려고 하면, 부동산가격은 폭락으로 돌변할 것이다.

과도한 재정적자 시나리오
나라 빚이 너무 많으면, 국채가격 하락, 금리상승, 경기침체의 시나리오가 불가피하고 경제는 혼돈의 상태에 빠진다. 그러는 사이에 부동산가격만 오른다고 생각하면 오산이다. 의식주물가는 폭등하고 생활은 궁핍해진다. 부동산시장은 더욱 침체에 빠진다. <본문중에서>
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