매장용 부지 선정

목차

1. 부지선정·평가팀의 구성
2. 부지선정과정
3. 대안부지분석
4. 현금흐름분석

본문내용

1. 부지선정·평가팀의 구성
◦ 부지선정은 기업내 각 부서가 참여하는 팀을 구성하여 수행
- 부동산전문가
- 마케팅전문가 - 점포개장 광고 및 선전
- 영업전문가 - 유사점포의 영업실적분석 및 신규점포의 영업전략수립
- 금융전문가 - 예산조정 및 자금조달대안 분석
- 법 전문가 - 거래관계에 따른 계약이나 회사의 법적 문제 담당
◦ 일반적으로 기업의 중역들은 부지선정, 개발, 매입/임차 등에 대해 익숙지 않으므로 부지선정 및 점포개장까지의 시간을 과소평가하는 경향이 있음
- 신규건물 건축시 9-18개월 정도가 추가 소요됨
- 기업은 주로 1년단위로 예산이 운용되므로 금년뿐 아니라 향후 년도까지의 예산계획이 필요하게 됨.
◦ 실제적으로 필요한 것보다 더 많은 대안부지를 선정하는 것이 필요
- 주로 10%의 대안부지가 부지성격, 금융문제, 물리적 제약조건 등으로 경영진에 의해 배제될 수 있음
- 또한 추가 10%의 부지가 권원(title), 허가, 토양문제 등으로 배제되기도 함.

2. 부지선정과정
1) 기존부지(영업이 이루어지고 있는) 분석
◦ 1개 점포의 수익성을 보장하기 위해서 대상집단 중 몇 명의 고객(최소고객규모)이 필요한지 알아야 함.
- 최소고객규모는 순현재가치가 0이 되는 수준
2) 도시(지역)분석
◦ 기존 점포들의 목표시장을 분석하여 기존 점포의 포화/불포화 여부를 결정
- 신규 개장 점포의 순현재가치가 음(-)이 되는 경우에 포화(saturate)되었다고 함.
- 기존 점포로 목표시장을 충분히 침투한 것으로 판단
◦ 목표시장이 불포화상태로 추가적인 매출액 증가가 가능한 대안 도시(지역)들을 선정.
◦ 대안 도시(지역) 선정시 소득 및 고용안정성, 성장잠재력 등을 고려해야 함.
- 일반적으로 도시는 계층적 구조에 따라 형성되고 계층서열별로 상품수요가 달라짐
- 농촌도시 - 식품점, 의약품점, 자동차수리점, 농산품판매점, ...
- 소도시 - 복수의 농촌도시 대상 - 소형백화점, 의류점, 은행, 자동차판매점, ...
- 대도시 - 은행, 도소매, 위락시설, ....
◦ 교통네트워크의 발달은 소매점 영업에 매우 유리한 지점을 창출
- 주요 고속도로 I.C. 주변에 신규매장이 형성
- 모텔, 레스토랑, 자동차수리점 등도 이러한 위치에 입지
- 도시지역에서는 대형쇼핑몰의 주요입지가 되고 있음.

참고 자료

없음