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상황에 따른 주택가격과 주택시장의 변화 - 분양가 및 임대료규제의 효과, 대규모 주택 증가 및 멸실을 중심으로

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최초 등록일
2016.06.06
최종 저작일
2014.05
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목차

1. 분양가규제의 효과
1) 분양가규제가 신규주택시장에 미치는 영향
2) 분양가규제가 중고주택시장에 미치는 영향

2. 임대료규제의 효과

3. 주택재개발/재건축 사업 시 주택가격 변화

4. 지진으로 주택 20만 호가 소멸될 시 주택가격 변화

본문내용

1. 분양가규제의 효과
신규주택에 대한 분양가규제는 정부의 주택시장 개입의 한 형태로, 우리나라의 경우 1990년대까지 주택시장에 가장 직접적이면서 가장 큰 영향을 미치는 정부의 주택정책의 하나였다. 정부가 신규주택 분양가규제는 주택가격을 안정시켜서 주택난의 심화로 인한 주거불안정 문제를 해결하고, 자가 가구를 마련하지 못한 임차가구의 내집 마련 기회를 증대시키고, 주택시장에서의 거래질서 확립 및 부동산투기를 예방하는 등의 여러 목적을 가지고 이루어졌다. 한편, 분양가규제는 신규주택시장뿐만 아니라 중고주택시장에도 영향을 주게 됨으로써 주택시장에 상당히 큰 영향을 주었던 요인이었는데, 그 영향을 신규주택시장과 중고주택시장으로 나누어 살펴보면 다음과 같다.

1) 분양가규제가 신규주택시장에 미치는 영향
① 정부의 분양가규제 시행 전, 신규주택시장의 균형은 균형가격 , 균형거래량 수준에서 유지된다.
② 이 때, 정부가 시장 균형가격 보다 낮은 수준인 으로 신규주택의 분양가를 규제하게 되면, 신규주택시장에서의 신규주택 거래가격은 에서 으로 하락하게 된다.
③ 신규주택 거래가격의 하락은 신규주택에 대한 수요량을 증가시키고, 공급량을 감소시켜서 수요량은 에서 로 증가하고, 공급량은 에서 로 감소하게 된다.
④ 신규주택에 대한 수요량 증가와 공급량 감소로 인하여 신규주택시장 내 초과수요가 만큼 발생하게 되며, 신규주택에 대한 분양경쟁률은 수준으로 상승한다.
⑤ 신규주택 가격은 분양가규제로 인하여 으로 감소하게 되므로, 신규주택 공급자의 입장에서는 분양가규제로 인해 신규주택 공급을 통해 얻는 편익이 감소하게 된다. 따라서, 감소된 편익에 대응하여 신규주택 공급자들은 신규주택의 공급을 감소시키게 되고, 따라서 공급곡선은 에서 로 이동하게 된다.
⑥ 결국, 신규주택의 공급이 감소하여 신규주택시장 내 공급량은 에서 로 감소하여 초과수요가 로 증가하게 되며, 신규주택에 대한 분양경쟁률은 수준으로 전보다 더 상승한다.

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