아산시 아파트 투자 분석과 전략

목차

1. 아산시 아파트 가격 변동

2. 아산시 아파트 전세비율 변동 추이
1) 전세비율 변화 추이
2) 레버리지 모델상 현재 위치

3. 투자 수익률 고려 요인

4. 투자 기간별 자기자본 투자수익률 변화
1) 월별 자기자본 대비 가격상승률
2) 자기자본 대비 누적 가격 상승률
3) 투자 기간별 자기자본 수익률 변화
4) 1주택 주택담보대출 투자의 경우 자기자본 수익률 변화

5. 요약 및 분야별 전략 시사점
1) 아산시 가격 변화 및 투자 수익률 요약
2) 2012년 부동산 투자 환경 변화
3) 아산시 주택시장 변동 사이클 상의 현재 위치
4) 부문별 전략
(1) 수요자
(2) 건설사

본문내용

1. 아산시 아파트 가격 변동
- 아산시 아파트 가격은 매매가격과 전세사격 모두 대체로 2009년 이후 지속적으로 상승하고 있음
․2011년은 11월까지 전세사격은 18.3%가 상승했으나, 매매가격은 12.2%가 상승했음
- 아산시 아파트 가격 상승률은 충남 전체 평균보다는 다소 높게 나타나고 있음
․2011년 11월까지 충남 평균 아파트 매매가격 상승률은 12.4%, 아산시는 12.2% 정도로 충남 평균보다 조금 낮음
․전세사격은 충남 평균 상승률이 17.4% 정도 상승한 데에 비해서 아산시는 18.3%가 상승해 충남 평균 상승률보다 높음

<중 략>

1) 월별 자기자본 대비 가격 상승률
- 아산시는 아파트 전세 비율이 높아 매매가격이 크게 상승하면서 전세를 끼고 투자하는 경우 자기자본(아파트 가격-전세금) 대비 가격 상승률도 큰 폭으로 증가하고 있음
․자기자본 대비 상승률은 가격 상승률보다 점진적으로 커져 2011년에는 2.2배 정도로 커짐
- 예를 들면, 아래 <표 2>에서 2011년 3월 아파트 매매가격은 1.04%가 상승했으나, 자기자본(아파트 매매가격-전세금) 대비해서는 2.3%가 상승했음
․아산시는 전세비율이 높아 소폭의 매매가격 상승도 자기자본 대비 상승률을 크게 해 추가적인 자금 유입으로 매매가격이 더욱 상승하는 구조임

<중 략>

- 2011년 3ㆍ22 부동산 대책으로 나왔던 취득세 감면이 2011년말로 종료됨
․2011년 3․22 대책에서 9억원 이하 1주택은 취득세를 2%에서 1%로, 9억원 초과나 다주택자는 4%의 취득세를 2%로 한시 인하하는 제도
․2012년부터 4%가 적용되지만 세 부담 급증 우려와 서민 주거 지원을 위해 2012년 말까지 9억원 이하 1주택자에 한해 세율의 절반인 2%를 적용(50% 감면)한다는 방침
․2012년부터는 자기자본 투자 수익률 계산시 상향된 취득세가 투자금으로 반영되어야 할 것임

참고 자료

없음