부동산투자와투기의차이,부동산투자위험의종류,실사,IRR,NPV,비소구금융

소개글

부동산투자와투기의차이,부동산투자위험의종류,실사,IRR,NPV,비소구금융 등에 대한
분석 및 사례적용

목차

Ⅰ. 다음의 용어에 대해 설명하시오.(교재에 없는 내용은 개인적으로 조사할 것)

1. 부동산투자와 부동산투기의 차이(Investment vs Speculation)
2. 부동산투자위험의 종류
3. 실사 (Due Diligence)
4. NPV (Net Present Value)

본문내용

1. 레버리지(Leverage)는 원래 지렛대작용을 뜻하며 그 정의는 비교적 저렴한 비용의 부채를 이용함으로써 투자자의 이익을 증대시키는 것을 말한다. 바꾸어 말하면 자본조달원천의 배합문제(Financing mix)이며 부채 및 자기자본의 구성을 어떻게 결정하는 것이 가장 합리적인가 하는 장기적인 재무전략을 수립하는데 이용된다. 레버리지비율은 부동산 투자자들이 어느 정도 타인자본에 의존하고 있는가를 측정하기 위한 부채성비율이며 그 비율이 갖는 의미는 다음과 같다.
부동산투자자들이 타인자본을 많이 사용함으로써 적은 자기자본으로 부동산을 소유할 수 있는 이점과 타인자본을 운영하여 얻은 수익률이 타인자본 이용에 대하여 지급하는 이자율을 초과하면 자기자본에 대한 수익률이 확대되는 손익확대효과(레버리지효과,Leverage Effect)가 있다.
투자자가 차입을 활용하는 이유는 자기자본과 타인자본을 통한 분산투자로 인하여 투자위험을 축소하고자 하는 경우, 차입이자에 대하여 손비로 인정을 받아 자본출자자가 세제 혜택을 최대한 누리기 위한 경우, 재무레버리지를 통한 잠재이익을 실현하기 위한 경우(재무레버리지란 부동산투자에서 차입한 금리가 부동산 투자수익률보다 낮은 경우에 투자자가 실현할 수 있는 이익)로 볼 수 있다.
2. Positive Leverage(긍정적 차입자본비용)의 조건은 크게 세전 긍정적 레버리지 조건과 세후 긍정적 레버리지 조건으로 구분할 수 있습니다.

● 세전 Positive Leverage 조건
무차입의 경우의 세전 IRR 12%를 무차입(unlevered) BTIRR(세전내부수익률)이라 함.
부동산가격의 80%를 차입한 경우는 BTIRR이 20%로 상승했는데 그 이유는?
---> 무차입 세전내부수익률이 차입금리보다 높기 때문. 12%>10%
---> 금리의 차이 2%는 자본수익률(세전)을 늘려주는 Positive 레버리지가 존재함을 의미

참고 자료

없음