부동산(토지)의 특성을 파악해야 하는 이유

소개글

부동산(토지)의 특성을 파악해야 하는 이유

목차

Ⅰ.서론 - 부동산(토지)의 특성을 파악해야 하는 이유

Ⅱ.본론 - 부동산의 특성

Ⅱ-1. 물리적 특성
1)부동성(위치고정성)
2)내구성
3)이질성

Ⅱ-2. 제도적 특성
1)부동산 관련법
2)입지 및 접근성
3)지역관습

Ⅱ-3. 경제적 특성
1)공급의 한정성
2)공공계획
3)지역관습
4)내구적 투자성

Ⅲ. 결론

본문내용

Ⅱ.본론 - 부동산의 특성

Ⅱ-1. 물리적 특성

1)부동성(위치고정성)

부동산은 위치가 고정되어 있다. 따라서 소비자들이 소비지까지 이동하여 소비해야 하는 특수한 상품이다. 이러한 위치의 고정성으로 인하여 토지시장에서는 위치지대가 발생한다. 한편, 수요자의 입장에서 보면 입지에 따라 토지와 건물의 대체 수요가 형성되는 것을 볼 수 있다. 즉, 도심에서 멀어질수록 접근성이 나빠져서 지가가 하락하게 되며, 수요자들은 도심에서 멀어짐으로써 발생하는 추가적인 교통비의 부담을 주택과 토지의 소비증가로써 상쇄하려 할 것이다. 이러한 시장 움직임의 최종 결과는 도심에서부터 멀어질수록 토지 이용 밀도가 낮은 형태로 나타나게 되는 것이다. 또한 부동산의 위치가 고정됨으로 인하여 부동산 시장은 지역시장을 형성하게 된다. 이러한 부동산의 위치고정성으로 인하여 부동산 시장은 불완전 경쟁시장이 될 가능성이 높으며 이를 시정하기 위한 정부의 개입이 요구된다. 그리고 부동성이라는 부동산의 특성으로 인해 외부효과가 발생하는데 이를 방지하기 위해 용도지역제도가 도입되었다.


2)내구성

부동산은 오래 견디는 상품이다. 특히 토지의 경우는 영구적이어서 회계상 감가상각이 없으며, 건물도 오랜 기간에 걸쳐서 감가상각이 이루어진다. 이러한 부동산의 내구성으로 인하여 결국 점유형태와 부동산의 소비량간에는 상쇄관계가 성립하게 된다. 한편 부동산의 내구성으로 인하여 보유기간중의 유지관리가 중요한 문제로 대두된다. 또한 내구성으로 인하여 수급분석은 신규 건설시장과 재고시장으로 구분하여 이루어진다. 부동산 공급의 측면에서 보면 기존의 건물이 시장에 다시 공급되므로 재고시장의 역할이 중요하다. 그리고 재고의 유지보수, 개축, 증축 등을 통한 실질적인 공급확대가 가능하다. 그리고 부동산은 오래 쓸 수 있는 상품이므로 장래 부동산의 운영 및 매각으로 인한 수익들이 현재가치로 자본화되어 가격을 형성하게 됨으로써 장래의 운영 및 매각에 관한 정책 및 시장정보가 현재가치에 영향을 주게 된다.

참고 자료

가. 조주현(2002). 부동산학원론. 건국대학교출판사. 서울. pp41-49

나. 제일감정평가인 부설 제일감정평가연구회(1977). (현대)감정평가이론과 실무. 부연사. 서울. pp70-78

다. 이원준(2000). 부동산학원론. 박영사. 서울.